北京写字楼市场的三个新变化

（原标题：北京写字楼市场的三个新变化）

9月26日北京发布《北京市新增产业的禁止和限制目录》(2018年版)，将对城市核心区的产业进行大规模“准入”限制。但是，因为供不应求和租金不断上涨，写字楼市场仍旧被企业和资本看好。

万科在朝阳区十里堡的第一个存量资产改造项目开业之后，今年还准备开业第二个项目：同样位于朝阳的望京国际商业中心改造项目，将来的用途同样也是写字楼。

据戴德梁行北中国区研究部主管魏东分析，尽管今年上半年北京的固定资产投资和房地产投资都有大幅下滑，但是写字楼市场仍然被看好。“全市的平均租金是403元每月每平方米，比上海多了108元/月/平方米的水平”，也就是说同样品质、同样地段的写字楼物业，北京的租金回报会超出上海30%以上。

“如果跟2009年比较低迷的市场租金对比，现在的租金比那个时候增长了162%。”魏东说，今年第三季度的统计中，北京超甲级写字楼的空置率是2.7%，整个市场的空置率是7.9%，核心商圈是3.4%。“如果你是三年前租的写字楼，今年再去续签的时候，基本上会有16%到18%的租金涨幅。”

整个写字楼市场会出现三个变化：

1、丽泽商圈供应增加，未来有170万平米入市

丽泽商务区的写字楼供应从2018年开始，一直持续到2023年，预计共有170万平方米的供应量。目前北京甲级写字楼的存量约为1050万平方米，丽泽商圈甲级写字楼的体量会逐渐上升到全市存量的14%，成为一个主要的办公区，而且可能会拉低整个市场的平均租金。

2、存量资产改造项目快速增多，会产生一定的供应量

万科北京的第一个存量资产改造项目万科时代中心是由一个旧商场改造的写字楼，而对望京国际商业中心的改造也是相同的性质转变。万科在未来三年内在北京市场上改造项目的规模将达到400-500亿资产量。

万科只是存量资产改造方的代表之一。太阳宫的百盛购物中心、车公庄的新大都酒店等项目改造是北京开始大批量商改办、酒店改办公的开始。去年至今已经有至少27个项目完成或者正在改造中。

戴德梁行北中国区项目及建筑顾问部主管陈彬介绍，一个建筑体量在1.5-7万平米之间的改造项目，改造周期约为20-24个月。这意味着两年后这类项目会迎来供应高峰。

据悉，国内的资本市场和国外的基金对这类项目也非常感兴趣。

3、金融企业租赁需求下降，互联网企业需求继续攀高

据魏东透露，从P2P倒闭潮开始，金融类企业的租赁需求在整体市场中的占比开始缩小，“写字楼业主对于金融类企业的租赁都是非常审慎的，非常小心。”而过去数年，来自金融领域的企业和个人一直是写字楼市场和住宅交易市场中的活跃者。

盈科中心和北京万科写字楼部的负责人表示，他们在招商的时候会把关租赁企业的发展潜力和稳定性。

和金融业的租赁需求停止扩展形成对比的是互联网行业。戴德梁行北中国区写字楼部主管严区海表示，今年上半年北京成交的租赁需求中，有28.6%来自互联网企业，在数年前这个数字还不到10%。戴德梁行因此做了一个调查统计，互联网企业TOP100中有48家总部在北京，28%的互联网创新企业把创业地选择在北京，主要租赁区域集中在中关村、上地、望京、酒仙桥。

此外，联合办公作为B2B服务企业的租赁需求增长也非常迅速，今年上半年占到了北京写字楼项目成交量的20%左右。