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单价不到7万买北京叠拼竟是无证销售 13亿预售款咋办

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上周五晚,北京市住建委发布了一则重磅处罚通报,传闻许久的泰禾北京院子二期上榜,坐实了此前的市场猜测。

通报显示,北京泰禾锦绣置业有限公司(下称泰禾锦绣)在未取得商品房预售许可的情况下,自2018年9月至2020年4月期间,无证销售泰禾丽景家园项目(即泰禾北京院子二期)31~38号楼74套住房,收取预付款达12.86亿元。

依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定,市住建委于2020年12月31日决定责令北京泰禾锦绣置业有限公司停止违法行为,并按高限处以1286万元罚款。

这一天,对北京院子二期的业主们来说,悲喜交加。

官方终于对泰禾的无证售房予以定性,但业主们更担忧项目至此被以罚代管,监管账户资金被挪用,大家会陷入更被动的境地。

北京院子二期,几乎就是泰禾的2020发展史。

别墅区的限价地

这场至今未果的地产圈大戏启于2017年7月的一场土拍。

当时风头正劲的泰禾(拿地单位为子公司张家口鸿运房地产)以59.6亿元、36%自持面积,击败包括中海、金融街、金地、金茂等在内的一众开发商,竞得朝阳区孙河乡北甸西村、西甸村2902-29地块R2二类居住用地、2902-17地块A8社区综合服务设施用地、2902-15地块A334托幼用地(即北京院子二期地块),溢价率49%。

重要的是,这是一宗位于别墅聚集区的限价地块,商品住房销售均价不超过68245元/平方米,且最高销售单价不得超过71657元/平方米。用后来黄其森的话说,北京院子二期的周边地价已经达到7万元/平方米的水平。但因为北京院子限价,只能卖6.8万~6.9万元/平方米的价格,他说,“买到就是赚到”。

来源:华融融德2020年半年报

很多人都不知道的是,拿地后不到两个月,泰禾就将北京院子二期地块抵押给了华融,这如同一颗深藏的定时炸弹。

一年后,2018年10月,北京院子二期开盘,面对1000多万元总价、200平方米左右带小院的叠拼,已经有了一定经济基础的宁汛没有太多犹豫,很快交了定金。根据泰禾的规划,北京院子二期将于2021年4月30日竣工,同年6月30日正式交付。

至此一切安好,但风平浪静之下的暗流一刻未止。

年报危机预告

2020年4月,泰禾公告称将年报发布日期延至6月15日,一时引发猜测无数,“年报难产”“资金链断裂”等等流言悄然传开。

企业层面的困境很快传导至具体项目,并由此升级成业主的焦虑。

泰禾北京院子二期售楼处 图片来源:镁编摄

几乎是同一时间,有租住在孙河附近的业主在群里发消息说,北京院子二期的塔吊好像不动了。这让宁汛非常抓狂,再结合自己交完首付款已经一年多,一直没有顺利网签的现状,他突然有了一种不太好的预感。

宁汛告诉镁编,北京院子二期网签到2019年4月时只网签了100来户就暂停了,泰禾一直没有给过正式盖章的延期交付通知,只是之前开会预计过规划的项目进度,但都没有如期完成。

2020年4月中旬,经不住越来越多业主在群里传达的坏消息,宁汛和几位业主又一起来到了北京院子二期现场,这下他们傻眼了,因为工地真的停工了。

业主们不得不用起自己的各方社会资源,然后发现了一个又一个惊人的事实。

三封公开信

过去这一年里,三封公开信将北京院子二期业主和泰禾之间的矛盾一次次推向高潮。

2020年5月7日,一封落款为“泰禾北京院子二期维权业主”的联名信突然刷屏,信中说,泰禾的财务状况令人忧虑,北京院子二期停工已近半年,工期严重滞后。

业主们的诉求是,第一,希望泰⽲在2020年5月15日前完全复⼯,由于⼤部分业主没有⽹签,请泰⽲在6月15日前完成⽹签⼯作;第二,希望北京市政府建⽴院⼦⼆期建设专⽤资⾦监管账户,接管1200个车位、超4亿元的售卖权,接下来的按揭款应不低于8亿元,请拿出⼀半作为建设保障⾦。

第一封公开信后,业主们收获了一定进展——北京院子二期部分复工,网签终于重新开放。

随后的6月5日,业主们发布第二封公开信,目标直指黄其森。业主们表示,项目只是实现了部分复工,一半工程还没出地面,施工进度严重滞后,施工方由于被拖欠工程款,不久将停工走人。业主们的诉求是,要网签,并且如期入住。

第二封公开信后,北京市住建委协调泰禾锦绣、债权方华融融德、施工方中铁建工等召开五方会议,形成了《关于泰禾丽景家园项目恢复网签工作会会议纪要》,其中写明“恢复北京院子二期网签资格”,“购房人将剩余购房款或贷款全部存入监管账户”,“监管账户内的资金专项用于叠拼产品的施工建设,不得用于其他工程建设”。

业主们不久后盼来了第一笔工程款,监管账户放款2560万元。2020年7月初,宁汛和业主们终于走上了期盼已久的网签流程,大约180户业主开始办理按揭贷款手续。

但此后的11月12日,业主们第三次发布公开信,直陈项目停工的直接原因,是泰禾与总包方中铁建工之间的债务纠纷。业主们表示,泰禾声称项目已经完成产值2.8亿元,已经支付总承包方2亿余元,实际欠款约7000万元。但中铁建工声称项目已经完成产值4亿多元,泰禾拖欠工程款2.25亿元。

泰禾北京院子二期 图片来源:镁编摄

“停工绝不是因为叠拼业主不交尾款。”宁汛说。

镁编获取到的一份调查报告显示,其一,泰禾的正式监管账户名是“北京泰禾锦绣置业有限公司泰禾丽景家园”,尾号081,但他们还建立了一个名为“北京泰禾锦绣置业有限公司”的账户,账号仅与正式监管账号的末三位有差异,尾号099,开户行均为大连银行北京分行营业部,业主们的大笔款项,可能有部分流入了非监管账户。其二,北京院子二期的合院部分竟然没有预售证。

受访者供图

“不管怎么说,住建委让叠拼部分网签、确权,对我们来说已经是很大的成功了。”几千万买的房子前途未卜至此,宁汛和业主们已经磨炼了极强大的内心。尤其是10月末央视曝光北京院子二期现状后,加上叠拼部分完成了网签,大家都非常乐观。

当一切回到起点

但是,2020年11月27日来自泰禾的按揭放款倡议书,让大家彻彻底底失去了信心。

从镁编获取的这份倡议书看,泰禾方面承认了几点事实:一是项目建设已基本“停滞”,5~21号楼部分楼栋未出地面,总包单位配合工程建设的意愿极低,不排除引入新总包单位的可能;二是监管账户目前余额是22576.05万元,可提取用于施工的款项仅440.37万元。

对此前业主对于其额外划转资金的说法,泰禾予以否认,表示是于2020年9月27日和10月23日分别提取了监管资金890万元和1100万元,全部用于支付工程款,且后续监管资金的提取,仍将通过多部门审批后执行。

受访者供图

业主们认为,泰禾在倡议书里说“减少您损失的方法就掌握在您自己手里”是万万不可接受的。“请问现在哪个业主敢放款?”宁汛愤愤不平。

其后的11月30日,业主们又重新开始走上房管局、住建委等等一连串监管部门的投诉路。“工人在拆架子,没封顶的也拆了。”不同于刚落实完网签后的兴奋,再与镁编沟通时,宁汛又回到了从前的那般失落。

去年12月初,镁编前往朝阳区中央别墅区孙河北京院子二期所在地,这里云集了天瑞宸章、景粼原著、禧瑞春秋等一众改善型项目,除泰禾外,龙湖、远洋、旭辉、中粮等开发商均在此有所布局。

停工的项目现场 受访者供图

镁编在现场看到,北京院子二期项目已处于全封闭状态,崭新的围挡把项目围起,施工方“中铁建工”的标志已经脱落,留下的只有“中”“建”二字,以及不远处有些褪色的“泰禾”LOGO。

项目北侧的楼体还停留在框架结构层面,归置整齐的建材随处可见,几个只挖了地基的地方杂草丛生,附着的铁架早已锈迹斑驳。北京院子二期售楼处已经关闭,门口张贴着合同到期的告知函,现场工作人员则表示内部正在装修。

转折的变数

其实对于业主们的诉求,泰禾并不是没有过回应,但公司资本层面的承诺,并不足以安抚业主们的焦虑。

2020年5月13日深夜,泰禾公告五连发,官宣引入战投,黄其森也表现了足够的诚意——让出第一大股东地位。

抵押声明 受访者供图

但是对内,业主们并没有等来实质性进展。一周后,有业主代表发布《十问泰禾》,质疑内容主要包括预售证过期、无证销售、首付款未打入监管账户、违规放贷、施工计划等等,请求泰禾做出正面回复。

泰禾方面稍后给出的回复是,预计2020年6月15日前具备叠拼房源的网签条件,部分房源因自身问题网签时间稍作延后。目前泰禾在住建委监管账户资金约2.2亿元,该监管账户资金将全部用于工程建设,监管方也会根据公司工程进度专款专用。项目已经全面复工,现场工人数量达到300人,后续分包单位陆续进场,7月施工人数将达800人左右。目前合院部分已经封顶,部分小叠一个月左右也将封顶。

停工的项目现场 图片来源  镁编摄

这都是短暂的昙花一现,财务数据是更理性的佐证。

泰禾的2019年财报延期了足足一个月,营收同比下降23.77%,归母净利润同比下降81.74%……一如既往,泰禾依旧没有公布实际销售额。依据克而瑞的数据,泰禾2019年的销售额是808.7亿元,同比降幅37.95%。2020年7月6日,泰禾首现债务违约,曾经的千亿房企更加风雨飘摇。

第一次转折出现在去年7月31日,泰禾公告向万科转让19.9%股份,总对价约人民币24.3亿元。不过万科入股设置的前提条件,是泰禾需制定债务重组方案并与债权人达成一致,且能支持泰禾恢复正常生产和可持续经营,万科不承债、不提供财务资助等,给到泰禾的时限是9月30日。

现在很显然,泰禾的重组方案延期已成事实,万科最终能否成为战投方也充满变数,24.3亿元对泰禾的大窟窿来说只是杯水车薪。

去年内第二次转折发生在12月22日,众多媒体纷纷以“泰禾搞定了长城资产”来评价其获得的债务展期机会。镁编了解到,此次债务重组本金为120.03亿元,债务展期至2023年12月18日,而原期限为2017年4月21日至2020年4月18日。

“暂无法给到说法”

针对北京院子二期的监管账户曾因资金缺口过大引发系统警告、官方推进新总包方北京城建接手和控制性放款方案等问题,北京市住建委方面曾给予镁编的答复是,暂不作回应。不过此后,北京市住建委发布了上述处罚通报。

曾有业主向镁编反馈,目前泰禾锦绣的项目公章在华融处,以致于大家无法获得盖章的合同,对于这点,以及“泰禾挪用50亿元工程款”、与华融的还款计划,包括战投最新进展等,泰禾方面也表示暂无法给到说法。

而对可能成为新任总包方的说法,镁编也向北京城建方面做了核实,得到的回复是“不清楚”。

兜兜转转,一切似乎又回到了起点,项目北侧未完工的单薄楼体在冬日暖阳里格外刺眼。

发稿前,有北京院子二期的业主盘点了自己在这件事里的2020——期间有喜也有悲,得到了来之不易的网签,开发商的复产复工,最近项目总包离场,又完全陷入停滞,所幸的是遇到一帮友好团结、不抛弃不放弃的业主,大家共同努力,相信美好还是可期的。

“3月再催复工。”宁汛很平静,经历过去这一年,他有些精疲力尽。

以时间换空间未尝不可,但高歌猛进时期埋下的炸弹,总需要有人来排。

2021年已经开始,两笔总计138亿元的债务展期,以及日前陆续官宣交付的上海院子、太仓院子,可能是泰禾现阶段能给出的最佳回应了。

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