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租客擅转租车位 能否解除房屋租赁合同?法院判决:不能!

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租客擅自将车位出租给他人,房主可否要求解除整个房屋租赁合同?房主闻女士就因此起诉要求解除租赁合同,由租客杨先生支付违约金。今天记者获悉,北京一中院作出终审判决,驳回了闻女士的上述主张。

北京一小区的房主闻女士与杨先生于去年5月签订房屋租赁合同,约定由杨先生承租该房屋及附属车位,租赁期限5年,每月房屋租金5800元。出于对房屋的爱惜,闻女士在合同中加上“不得擅自转租”的约定:除双方另有约定外,杨先生需事先征得闻女士书面同意,方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人,并就受转租人的行为向闻女士承担责任。

可闻女士一个月后回家,偶然发现自己的车位被杨先生转租给了小区其他业主,每月租金约480元。闻女士很气愤,认为杨先生不诚信,房屋安全性受到威胁,遂起诉要求解除房屋租赁合同,并由杨先生按照两个月房租标准付违约金。

杨先生则认为,双方租赁合同中关于不得转租的约定针对的是房屋,而非车位。双方关于车位转租事宜并未有明确的禁止性约定,他转租车位并未违约。

一审法院认为,车位与房屋分别进行了不动产权登记,车位和房屋在物权上相互独立。车位和房屋在物理空间上相互隔绝,从字面意思和生活常识角度都难以将车位理解为房屋组成部分。闻女士虽主张双方签了补充协议约定车位使用事宜,但未提供证据。法院故判驳其全部诉求。

闻女士提出上诉,主张车位属房屋的一部分,同属于租赁合同的标的物,双方应解除租赁合同,并由杨先生付违约金。

北京一中院审理认为,根据通常意义下的理解,房屋租赁合同关系中,房屋在租金中所占比重远远大于车位所占比重,车位并非房屋租赁合同中的核心标的物。另外,房屋和车位作为统一标的物作整体出租,双方未对车位使用及转租做具体约定,那么车位由谁使用均不会对闻女士的利益造成实质性损害。闻女士以车位存在转租情形而要求解除租赁合同,依据不足。最终法院判决驳回上诉,维持原判。

在此法官提醒房主们,同时出租房屋与车位时,应就车位租赁与使用问题与租客单独签订合同,或在房屋租赁合同中对车位使用及转租作出明确约定。法官也提醒租客,诚实信用是从事民事行为的基本准则,不应擅自转租所承租的车位或房屋,当转租行为损害房主利益时,租客同样要承担违约责任或赔偿责任。

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