19城住宅天际线PK：重庆摩天住宅多 上海套均总价高

（原标题：19城住宅天际线PK：重庆摩天住宅多，上海套均总价高）

城市天际线并非仅由写字楼勾勒，超高层住宅楼群，同样也是城市人居天际线的展现。不同城市摩天住宅数量有何差异？超高层住宅有何独特之处？谁买走了摩天住宅？9月23日，贝壳研究院发布“超高层住宅”画像，选取楼层超过30层的小区为超高层住宅样本，探索不同城市摩天住宅里的奥秘。

重庆摩天住宅是北京的17.8倍

城市建筑的“身高”随着经济高速发展，也在同步向上生长。那么，不同城市对超高层住宅的热衷程度如何？贝壳研究院对一线、新一线19城近1.5万个超高层住宅小区统计分析发现，城市间超高层住宅的差异明显。

贝壳研究院发现，新一线城市中，重庆、武汉、成都、西安等城市超高层住宅小区数量位居前列，其中重庆“最高”，凭借2200多幢超高层住宅小区排名首位，是典型的“住在空中”的城市；而一线城市中，北京超高层住宅数量在19城中排名靠后，仅有125个小区楼层超过30层。

图片来源 贝壳研究院

值得注意的是，贝壳研究院分析发现，重庆超高层住宅小区数量是北京的17.8倍。之所以有如此悬殊的数据差，是因为重庆城区多为山地，建设用地资源的稀缺性决定其纵向发展才能满足城市居住需求，且住宅日照间距对楼高的限制较低；而北京作为首都，在超高层建筑的规划上一直有着严格的“限高令”，整个城市并未呈现出“向上生长”的现象。

同样，综合考虑各个区域地形地貌、日照、产业结构及发展水平等因素，城市摩天住宅小区的数量分布表现出南北差异。南方城市如深圳、广州，中部城市武汉及西安等超过30层的住宅小区数量整体较多，北方城市如北京、青岛、天津、沈阳等则在超高层住宅楼的建设上并不出彩。总的来看，城市摩天住宅小区分布呈现“南强北弱”特征。

上海、北京摩天住宅套均总价高

“危楼高百尺，手可摘星辰”，虽然超高层住宅在电梯、消防安全等方面一直颇具争议，但其所带来的更宽阔的视野、更好的通风采光，却是普通多层住宅无法提供的居住体验。

贝壳研究院数据显示，超高层住宅通常具有中高端物业属性，与整体市场相比，大部分城市超高层住宅具有凸出的优势：更高的居住品质、更佳的地理位置。

图片来源 贝壳研究院

从总价和面积来看，大部分城市超高层住宅套均总价、套均面积高于全市平均水平，尤其是一线城市更为显著。其中，上海摩天住宅套均总价高出全市平均水平588万元，套均面积高出36平方米；北京超高层住宅套均总价比全市平均水平高115万元，套均面积高出29平方米。

物业服务方面，超高层住宅物业品质整体较高。共有18个城市的超高层住宅小区的平均物业服务费高于全市平均水平，特别是深圳和上海，摩天住宅小区平均物业服务费超过3元/平方米/月。

贝壳研究院方面认为，城市超高层住宅套均总价之所以高于全市平均水平，一定程度上与小区所处地理位置有关。摩天住宅占据区位优势，大多位于城市资源与人口集中的中心城区，或者周边城区的核心商圈，地段优势加持下摩天住宅房价整体稍高。

90后成为购买主力军

那么，哪些人买走了超高层住宅呢？基于贝壳平台交易数据发现，不同于部分老一辈人对高楼的“恐高”，当代年轻人对超高层住宅这一新生产物接受度趋增。贝壳研究院数据显示，90后已成为城市摩天住宅购买客群的主力军，在2019年以来的超高层住宅交易中，90后占比已达到47.4%，显著高于市场平均水平近15个百分点。

分城市看，合肥、苏州、成都三个城市摩天住宅客群中90后占比已过半数，其中合肥以55%的比例占据首位。

图片来源 贝壳研究院

资金承压之下，90后青年群体购买超高层住宅的面积普遍较小、总价较低。贝壳研究院数据显示，2019年以来重点城市90后购买超高层住宅的套均面积为85平方米，套均总价148万元，分别较80后群体低8平方米、43万元。

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9月22日，上海易居房地产研究院发布1-8月《全国百城房价报告》（以下简称“报告”）。报告显示，今年1-8月全国百城房价上涨10.7%，房价同比增速曲线抬头与高端项目入市引发价格反弹有关。

然而，从整体来看，此“升”的同时也出现了彼“降”。在7-8月多地调控政策的收紧下，全国房价“过热”城市降至5个，而今年前6个月数据显示，曾有高达11个城市“过热”。在业内看来，虽然今年前8个月全国百城房价涨幅有所扩大，但随着房地产传统“金九银十”的到来，降价促销或依然是主旋律。

高端盘入市拉高均价

报告显示，今年1-8月，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15726元/平方米，同比上涨10.7%，涨幅略有扩大。而此前，100个城市自年初累计房价同比涨幅曲线已连续5个月下行。

“8月数据略有反弹，或和成交结构有关。随着供应节奏加快，各类高端楼盘正积极入市，将影响成交结构，引起价格反弹。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

以北京为例，合硕机构首席分析师郭毅表示，今年下半年，北京“10万+”豪宅迎来批量入市，比如三环附近的中海甲叁號院和金茂府二期，以及海淀四季青、丰台分钟寺板块。“10万+”豪宅扎堆入市，势必影响新房市场的成交结构和价格。

虽然价格涨幅扩大，但从全国“过热”城市数量看，其实在不断减少。报告将房价同比涨幅超过20%的城市定义为“房价过热”城市。1-8月，全国有5个城市房价位于“过热”区间，包括江阴、成都、珠海、银川和苏州。

严跃进表示，上述5个城市中，成都和银川已出台调控政策，预计未来价格涨幅将进一步收窄。从趋势看，“房价过热”城市在不断减少，从今年前6个月的11个、前7个月的8个，减少为前8个月的5个，说明7-8月的调控政策发挥效力，房价呈现降温趋势。

三四线城市房价涨幅最大

从不同城市的房价走势来看，一线城市的涨幅最小，为6.3%；而三四线城市涨幅最大，64个三四线城市新建商品住宅成交均价同比涨幅达到了10%。

具体来看，报告显示，1-8月，4个一线城市新建商品住宅成交均价为45833元/平方米，同比上涨6.3%。严跃进认为，今年前8个月，一线城市房价同比增幅在5%-10%的区间波动，说明当前一线城市房价泡沫相对较小。尤其是深圳出台调控政策后，房地产交易市场炒作现象减少，房价反弹受到抑制。

观察二线城市，则发现涨幅略有扩大。报告指出，1-8月，32个二线城市新建商品住宅成交均价为15460元/平方米，同比上涨9.6%，这与这些城市当前积极供应高端楼盘有关。从历史数据看，二线城市接近10%的涨幅处于中偏高水平。严跃进认为，二线城市潜在购房需求强劲，防范价格反弹须常抓不懈。

而相比之下，三四线城市是涨幅最大的。1-8月，64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12178元/平方米，同比上涨10%。严跃进分析原因称，今年购房政策收紧的重心在二线城市，而三四线城市相对少。

“金九银十”降价促销仍是主旋律

虽然今年前8个月全国百城房价上涨10.7%，涨幅扩大，但严跃进认为，随着房地产传统“金九银十”的到来，降价促销依然是主旋律，会有各类价格折扣出现。

“ 随着‘金九银十’的到来，各地楼盘供应增加、促销节奏明显加快，房价依然有进一步降温的可能。” 严跃进称。房企如能主动降价让利给购房者，能加快项目去库存，有助于业绩增长和城市房价的降温。

对于北京新房市场来说，郭毅表示，从“十一”黄金周开始，开发商势必各出高招，在营销、价格、产品各个层面发力，争取第四季度的业绩“抢收”，以确保全年业绩目标的实现。

郭毅进一步表示，今年北京新房市场热度较高，对二手房市场形成不小的分流，新房市场在楼市成交中的占比持续提升，尤其是新房市场中限竞房价格普遍下调，和二手房形成了针对刚需人群的直接竞争关系。

对于下半年扎堆入市的“10万+”豪宅，郭毅认为，这些“10万+”顶豪的上市过于集中，而在户型产品上能拉开差异化的项目较少，基本上面积相近、定价相当，针对的是同一类客群，因此，看似不少项目热度爆棚，最终的实际成交还需从认购和签约上真正得以印证。“只有形成差异化的产品定位，才能在每个领域市场都出现红海竞争的环境下脱颖而出。”