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不具购房资格夫妻借小区保安名义买房 要过户遭拒

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近日,广东广州白云区人民法院通报一起房屋纠纷案件。陈某、欧某夫妻二人及其女儿在不具备购房资格的情况下,与小区保安队长达成“借名买房”的口头协定。但数年后,当夫妻提出过户要求时,对方却声称房子是自己的,拒绝过户。法院最终认定了“借名买房”的事实存在,判保安将房屋过户给该夫妻的女儿。

北京青年报记者发现,近年来,多地时有发生因借名买房导致的购买人拒绝过户、违规申购保障性住房等法律问题。司法部门发出风险提示,借名买房存在合同效力等多种风险,购房者采用这一方式,或面临房、钱两失的局面。

案情

借名买房过户遭拒

双方各自发起诉讼

广州市白云区人民法院公布的案例显示,2015年,陈某、欧某夫妻俩打算为女儿小欧购买一套住房,但当时小欧未满18周岁,暂不具备广州市的住宅购买资格。于是,两人想到了借用小区保安队长吴某之名买房。

陈某夫妇和吴某口头约定:陈某夫妇出资购买房屋,由吴某代持有,暂登记在吴某名下。待小欧成年后,可随时要求吴某将该房屋过户至小欧名下。之后,吴某与开发商签署购房合同,陈某夫妇则向开发商付清购房款及税费。如今,女儿小欧已具备购房资格,但吴某却拒绝配合办理过户手续。陈某夫妇和小欧只好将其告上法院维权。

同一时间,吴某也将陈某告上法院,要求陈某搬出房屋并将房屋交还给他,同时要求陈某支付居住期间的房屋占有费。吴某控诉,他于2015年向开发商购买涉案房屋,当时因被调往江苏工作,他为此委托朋友陈某代为办理各项购房手续。

吴某称,因陈某为他支付了全额购房款,他还立下一张借据,但该借据已交给陈某。至于欠款,吴某称,借钱时双方没有约定具体利息,陈某便提出要使用房屋,因他已到外地工作便答应了。双方口头约定使用至2018年6月30日。

吴某称自己是所购房屋的所有权人,依法对该房屋享有占有、使用、处分和收益的权利。

法院经审查后认为,从客观行为来看,由陈某支付全部房价款,开发商交付房屋后就由陈某夫妇、小欧对涉案房屋进行占有使用至今,且购房合同、税费凭证和房产证都由陈某夫妇及小欧持有,吴某多年来均未对此提出异议。从主观动机上看,由于陈某家人不具备购房资格,具有借用吴某资格购房并要求其在小欧18岁后归还的动机。

此外,吴某对借款基本事实陈述语焉不详、对同意陈某借住房屋等情况不能作出合理说明,违反生活常理。据此,法院采信陈某夫妇、小欧主张,并据此判决吴某协助办理将房屋过户至小欧名下的手续,驳回吴某的全部诉求。

发现

借名买房引发诉讼纠纷

多地时有发生

北京青年报记者发现,近年来,因借名买房导致的诉讼纠纷在多地时有发生。

1996年,李文娟(化名)所在的海南省烟花炮竹厂职工出售集资房,因其本人无经济能力,后由同胞姐妹李文燕(化名)以李文娟名义向炮竹厂支付购房款6万元。购房款票据上的名字为李文娟,但票据原件由李文燕保管。2003年,房产证换发,房屋所有权人登记为李文娟,但证件一直在李文燕手中。时隔20年,李文娟诉至法院,称自己的行为属于借款买房,并要求李文燕归还房屋。

近日,海南省第一中级人民法院做出二审判决:上诉人以借名买房为由主张其为案涉房屋的真正权利人的理由不足。李文娟协助将案涉房屋变更登记至李文燕名下的一审判决正确。

房价涨了100万元想卖掉变现,却发现自己借名买房的房子根本就不存在,这样的案例也是因为“借名买房”引发的纠纷。据媒体报道,2013年年初的一天,穆先生、郭女士和张先生合计着想要在已经限购的贵州贵阳买房投资。张先生找来了符合要求的尹某。随后三人起草了一份协议约定:三人各出17万作为首付款,购买贵阳市金阳新区长岭北路一套建筑面积270平方米,总价170万元的房子,并约定未经三人书面同意,尹某不得擅自出售房屋。

2017年当时以170万元购得的房子如今市场价至少280万元,穆先生等人决议卖房套现。但随后穆先生和郭女士发现房子已经不在尹某名下。原来,穆先生和郭女士连续还贷五年的房子,其实根本就没有买。而尹某始终声称“自己只是被动配合”,钱虽然打到了自己的账户上,但并不意味着房子也要自己去买。

今年3月,闵行区人民法院对这起纠纷作出一审判决,由于原告未能拿出证据证明被告曾经买过房子,因此,法院没能支持原告主张的“房屋差价”的补偿。

提示

存在合同效力等多种风险需谨慎操作

针对此类案件,广州市白云区人民法院法官提示,“借名买房”存在多种风险:首先,一般的借名买房协议,在不存在合同法第五十八条规定的无效事由的情况下,法律认可其合同效力。但借名买房协议也可能被认定为无效,例如所购房屋为保障性房屋时,不具备保障性住房申购主体资格的人购买和取得保障性住房,构成损害社会公共利益,因此就保障性房屋签署的借名买房协议一般会被认定为无效。

除了合同效力的风险外,由于借名买房协议签署双方一般存在亲属、朋友等亲密关系,双方对于借名买房若只存在口头约定,在发生争议时,如果出名人反悔,借名人想要取得房屋产权或收回购房款就会很困难。当然,即使双方签署了书面的借名买房协议,也不代表着借名人就万无一失。

因此,借名买房风险很大,在此提示广大购房者,不要为贪图眼前利益轻易采用借名买房,最终可能导致房、钱两失。

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