去海南买房的注意！你买的这种房可能要被强拆

（原标题：去海南买房的注意！你买的这种房，可能要被强拆，已有人中招）

碧水蓝天，艳阳椰树，海南一直是冬季热门的度假目的地，吸引着外地人前来旅游置业，尤其是生活在酷寒的东北和阴冷的川渝的人。

为了吸引投资者，一些楼盘打出了“重点项目”的招牌。但千万不要被开发商的广告欺骗，否则，你买的房有可能面临被强制拆除。今年以来，这样的案例在海南已经有两起。

今年1月，来自东三省、四川、重庆等地业主开始了“候鸟般”的迁徙，目的地是海南万宁市。他们本打算在新建成的小区“美亚·榕天下”欢度2019年春节。但当他们到达海南之后，兴奋的心情瞬间跌入冰点：他们的新房竟然变成了“五无”违法建筑，且一部分房产在2月1日（农历腊月27）被拆除。

美亚·榕天下小区已被拆除的建筑物（每经记者 黄一心 摄）

507户业主，1.68亿元的购房款，原本看似一切正常的购房行为，如今面临难以回收的困窘局面。开发商究竟做了什么，为什么这些房产成了“违建”项目？

违法建筑被拆之后

2019年3月8日，海南省万宁市美亚·榕天下小区的居民收到了万宁市政府又一次关于该违建项目的通报：

美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司在未取得预售许可证的情况下，以虚假广告和采用与购房者签订认购合同的违法方式出售住房507套，销售面积26659.89平方米，收取认购金额1.68亿元，属于违法销售。

这份官方通报指出，该项目是“五无”违法建筑：无《国有土地使用权证》、无《建设用地规划许可证》、无《建设工程规划许可证》、无《建设工程施工许可证》和无《商品房预售许可证》，

而就在一个多月前的2月1日，万宁市综合执法局、公安局、国土局、长丰镇政府等相关部门开展联合执法，对位于东和农场战斗队范围内的美亚·榕天下小区1幢9层楼、1间四合院及一些配套设施，共计9426.48平方米的违法建筑被依法进行拆除。

美亚·榕天下拆除公告（每经记者 黄一心 摄）

随后，万宁市在官方公告中指出，

美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司（以下简称“该公司”）在万宁市东和农场战斗队范围内非法建设9幢9层楼房，总建筑面积55116.6平方米，均未取得《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》等相关报建和施工预售手续，属于违法建筑。

美亚·榕天下是一个已经交付给业主使用的楼盘，业主多数来自东三省、四川、重庆等地。违法建筑被拆除之时恰逢春节假期，这些“候鸟族”们从全国各地飞往海南岛上准备度过这个团聚的节日，却不料遭遇了房屋被拆的窘境。

对一脸茫然的业主们来说，这样的风险其实早已暴露。

美亚·榕天下小区前的通告（图片来源：每经记者 黄一心 摄）

2016年4月20日，万宁市住房和城乡建设局于依法下达《责令停止违法（章）行为通知书》及《责令限期改正违法行为通知书》，责令美亚航空房地产（海南）投资有限公司停止其违法建设行为，但该公司仍继续动工建设；

2017年7月24日送达《强制执行决定书》；

2017年7月24日发出《关于强制拆除违法建筑的公告》，并在万宁电视台进行了播放以及在市政府网站上发布强制拆除违法建筑公告。

既然有了上述“风险提示”，业主们为何还要掏钱认购？

业主：因为是重点项目，我们没有怀疑

多名业主向镁刻地产记者表示，他们当时看到了规划，又是重点项目，“感觉肯定不会出问题的。”

业主小西（化名）告诉记者，买的时候确实五证不全，但开发商一直在跟进办证进度。且作为万宁的重点项目，有宣传的广告和视频，“我们没有怀疑。”

这位业主口中所指的重点项目是指海南万宁美亚通用机场项目，美亚·榕天下一直与之捆绑营销。在记者获得的多份视频资料和文字资料中，美亚·榕天下称：

这一楼盘是海南·万宁美亚航空产业园启动项目，海南·万宁美亚航空产业园以湖区生态为载体，航空题材为主体，振兴海南通用航空产业为发展目标，全力打造海南岛国际化的水上飞机航空母港。

美亚航空的确与万宁市签署过投资协议，但签署的公司主体是美亚航空旅游（海南）有限公司（以下简称“美亚旅游”）。3月8日，美亚旅游在《海南日报》上发表声明，否认与美亚·榕天下项目的开发商美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司存在任何关系。

据《中国房地产报》报道，2月23日，美亚航空地产公司在小区内张贴了一份“致美亚?榕天下所有认购对象”的《公告》。《公告》称，该公司对2月1日发生在小区4号楼的强拆事件给广大认购对象带来的财产和精神上的损失诚意道歉。《公告》还表示，基于维护稳定和尽力减少认购对象财产损失的目的，按照政府的要求对所有“美亚?榕天下”认购对象进行退款，标准为退还认购对象所交付房款以及每平方米1000元补偿款。

违法项目何去何从？

在海南，美亚·榕天下这样的小区并不鲜见。

位于陵水县国茂·清水湾的业主在春节前也接到了撤离小区的通知，原因同样是“在未经任何审批和申报的情况下擅自非法实施了房地产开发项目”。

2019年1月12日，陵水县政府张贴公告称，“政府会没收该公司在非法占用的土地上建设的符合土地利用总体规划的建筑物及构筑物，并要求相关人员在收到通知之日起三日内，将物品清理完毕，并撤离全部人员。”

陵水县公告海南国茂非法占地建设的行为（图片来源：每经记者 黄一心 摄）

国茂·清水湾的业主同样是被其宣传所打动。在国茂·清水湾对外的宣传中，“项目受到政府的大力支持，已被列入海南省‘十三五’重点工程”，被重点提及。

镁刻地产记者查询“十三五”时间全省重点建设项目情况表发现，其中有位于陵水县英州镇的国际泥疗康体养生项目，这一项目由辽宁国茂投资集团股份有限公司投资，而国茂·清水湾项目的建设单位海南国茂公司是其子公司。

依据2017年8月17日陵水县政府发布的《海南陵水·国际泥疗养生休闲旅游度假区控制性详细规划》，泥疗度假区的规划区用地布局以居住用地、旅游度假用地及商业金融用地为主，中部地区产业空间布局为温泉产业和泥疗养生保健休闲旅游服务业。

但在此前陵水县宣传部回复《封面新闻》的采访函中，陵水县方面否认了两者具有关联，称“国际泥疗养生园”与“国茂·清水湾”不是一个项目，是开发商偷换了概念：

国茂公司实际上并未实施“泥疗养生”项目。

在陵水县发改委备案的是“海南陵水国茂·国际泥疗养生休闲旅游度假区”项目，“国茂·清水湾”项目未在发改委备过案。

“国茂·清水湾”房地产开发项目从未办理任何申报和审批的情况下擅自非法进行。

“国茂·清水湾”房地产开发项目，构成违法用地、违法建设，全部地上建筑物为违法建筑。

一名熟悉情况的海南当地开发商告诉镁刻地产记者，有一段时间，海南针对招商引资的重点项目有“百日大会战”的计划，“但是只是政府给你开绿色通道，让（开发商）去办手续，而不是让你建。要抓紧在很短的时间内完成这个报建手续，不办的话就失去了这个机会。”

可供佐证的是，2015年9月3日海南省人民政府印发《开展投资项目百日大会战工作方案的通知》中提到，“省政府对纳入百日大会战项目建立审批绿色通道”。

北京市盈科（深圳）律师事务所高级合伙人律师、经济师陈德福在接受镁刻地产记者采访时表示：“从现有资料看，这些房产开发项目不具有合法性。国土资源管理部门主管本行政区域内的国土资源规划建设工作，政府及政府其他部门的各类文件、会议纪要不能代替国土资源管理部门主管国土资源的职责。再多的政府招商文件以及其他政府部门的文件、纪要，没有国土资源管理部门的土地出让合同，一切都不算数。”

陈德福认为，这两个项目违建的责任在开发商，虽然程序上可能有些不妥，但很难要求其他各方承担责任。“业主只能找开发商索赔。”