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地产回暖信号? 深圳8000万一套的超级豪宅被"秒光"

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2月22日一早,华润深圳湾瑞府开盘。因操作人数众多,看房预约软件失灵。

这是深圳新年第一个开盘项目,市场传言,华润瑞府开盘就售出约5成房源,400平米的户型更是秒光,230平米户型产品也已经售罄。截至发稿时,华润置地未对此消息进行确认。

去年7月以来,全国的楼市都呈现出销售放缓、开发商业绩下滑的趋势。作为中国楼市一大风向标,深圳在调控下低迷已久。

瑞府给沉寂已久的深圳楼市带来一波热度。但这是个案,还是楼市回暖的信号?

8000万豪宅被秒光,多套上亿豪宅被认购

在深圳湾1号笑傲深圳多年之后,迎来了一个最为势均力敌的挑战者--华润深圳湾瑞府。

根据深圳市规土委公示,瑞府(即华润深圳湾瑞府公寓)共146套房源,户型建面约228-583平方米,单价区间在9.9-20.2万/平方米,总价区间在2448-11211万/套。

如此高的单价,突破了深圳去年以来不超过10万/平方米的隐性限价,在预售证一公布就引发了关注。

2月22日上午,华润深圳湾瑞府项目启动线上选房。一位网友爆料,截至10:12分,瑞府已经卖出75套,400平的D户型秒光。

但也有截图传出,瑞府已售69套房源,整体去化近5成。

400平的D户型,基本被秒光!

230平的A户型也被抢光,总价最低,单价13w-15w,总价2900-3500w。

图是某房产论坛流出的实时选房结果,显示,已经有多套总价超过1.1亿元的单位被成功认购!

根据深圳知名媒体人呆呆测算,一套400平瑞府,加上装修费基本8千万,500多平则要1个亿。

截至发稿时,华润置地未对上述数据进行确认。

据悉,瑞府位于深圳南山海德三道南面科苑南路东面,这次是批售49950.40平方米商务公寓,4.9万多平方米。这次批售是40年产权的用地,59层高的高楼,每层基本是4套设置。

从这个楼盘这次预售的价格来看,按照这楼价,估计能买入的人,也不是一般的人员。基本是9.9-20.2万的楼价预售价之间。

华润深圳湾整个项目由南北两区组成,南区由华润总部大厦(春笋)、华润万家大厦、商业万象汇、酒店、高端商务公寓和两栋住宅组成,北区由悦府住宅和一栋酒店组成。本次推出的瑞府位于南区,紧邻华润春笋总部大厦,是一栋59层高的商务公寓。

图片来源于:朱罗纪

而本次推出的瑞府就是位于南区,紧邻华润春笋总部大厦,是一栋59层高的商务公寓。

华润瑞府(又名安达仕酒店),项目总建筑面积12.9万平方米,建筑高度250米,分为地下5层,地上59层(其中1~24层为安达仕酒店部分,建筑面积约4万平米,其余为公寓),可售部分为27-59层,为本次备案的商务公寓。不难看出,这是超高层的公寓。

交通层面,周边汇聚了地铁2号线、11号线和在建的13号线,轨道交通便利,相信深圳人没有人不知道深圳湾体育中心春茧,直接上个图,随着城市中心的西移,10年前中心在罗湖、今天中心在福田,未来福田前海双中心的格局下,深圳湾轴线刚好就在双中心之间。

并非所有豪宅都这么火爆

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,深圳湾的规划不错,很多豪宅项目确实品质比较高,深圳投资者对中高端市场比较看好,有较高的投资意向。

瑞府销售表现符合市场预期,尤其像深圳这样的一线城市,并不缺市场需求。

但并非所有豪宅都如此火爆。有中介人士透露,恒裕滨城二期开盘前报价都超过20万/平,近日纷纷下调价格,即使如此,还是成交困难。

值得注意的是,此次深圳湾瑞府项目均为商务公寓。去年深圳731调控新政之后,所有商务公寓五年内限售,是否还具有投资价值?

严跃进认为,商务公寓的投资价值其实不大,尤其在管控之下,它的流动性、增值空间没有预期的高。但物业、可售房源不多,租金收益尚可,站在这个角度来讲,一些商务公寓的增值空间、投资价值还是比较大的。

据深圳中原地产研究中心,2018年上半年深圳45平方米以下公寓成交占比为54.2%,成交占比与去年相比增加超一倍。

中原数据显示,其他户型公寓的成交占比与去年相比均有所下滑,但从2014年到现在,小面积公寓成交占比持续增加。

楼市回暖信号?专家:仅是个案

克而瑞机构数据显示,去年北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量仅9493套,创下5年来新低,不足2016年全年交易量的4成。

豪宅的真正价值还要放到流通中去检验。二手房市场往往具有更真实的反映。作为投资标的,豪宅的流通性不断下降,在二手市场房的表现较差。如同为豪宅产品的深圳湾翡翠海岸,开盘同样火爆一时,如今却交易惨淡。

据记者调查,2018年12月深圳湾翡翠海岸曾有89平方米房成交价仅1380万,而几个月前,同户型成交价最高达1650万。

严跃进表示,开年楼市表现好也不见得就是市场升温,因为现在市场还在调整中,市场是不是要绝对强势反弹,还是要看政策、市场预期和金融环境等。

他指出,豪宅流通性差毋庸置疑,一手房和二手房市场分化严重,若瑞府进入二手市场,其未来趋势还得看二手市场的表现。此外,豪宅也不能代表整体商品房市场。深圳湾瑞府的销售表现,并不意味着市场整体的复苏。

中国(深圳)综合开发研究旅游与地产研究中心主任同样认为,华润这个项目具有个案成分,但还是能体现上半年政策放松的趋势。他预计,今年一手房市场会回温更加宽松,但二手房市场还是会继续低迷。

他进一步指出,瑞府提供的体量对深圳的富豪来说是个小数目,所以即便在低迷的市场里还是会有比较积极的表现,因而不能够用瑞府去推断整个市场。

宋丁认为,二手房市场还未完全从低迷的通道里走出来,从目前大的政策环境来看,略微宽松不足以把市场完全激活,短期内二手房市场也无法尽快回暖。

根据国家统计局22日发布的2019年1月70个城市房价数据,北京、深圳、广州、西安等17个城市二手房环比下跌,4个一线城市二手房价环比下降0.1%。

“2019年1月,最有房价代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调。”中原地产首席分析师张大伟认为,楼市拐点明显出现。

美联物业总监何倩茹告诉21世纪经济报道记者,目前能卖出去的二手房,大部分都是降价的,幅度大部分在5%至10%,少部分在10%至20%。

张大伟预计,未来二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大,部分城市的新建住宅也将逐渐开始调整。

“除非信贷政策有明显调整,否则2019年房价或将持续下调。”张大伟预计。

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