1927年，曾在北京买过两幢大宅的成功人士鲁迅携女友许广平迁居上海。二人租住的老式石库门景云里，全款买下需要5万大洋，以鲁迅当时每月四五百大洋左右的月收入，不吃不喝需十来年。
从旅居沪上直到去世，虽几经迁居，大文豪一直只能租房度日，充当高级沪漂。末了，只好兴叹一句：
「上海的房租很贵，空气很坏，但此外也无可住之处，也还只得在此混一下了。」
作为中国近现代商业化房地产的诞生之地，旧上海的房地产发展史长达百年，与租界的存续相始终。相比之下，从八十年代住房商品化算起，房地产在新中国的历史不过三四十年。
一百多年前，上海的房价就已冠绝全国。在上世纪二三十年代最繁荣的时期，平均地价一度超过北京的三十倍。
●民国20-30年代十一城市平均地价比较表。北京地价贱如白菜。资料来源赵津《中国城市房地产业史论》,第106页
「魔都」之名，当之无愧。
鸦片战争带来近代房地产
1842年，大清在鸦片战争中惨败，上海被迫开埠，上岸定居的洋人纷至沓来。朝廷怨愤，本地绅民也处处给洋人以脸色。如此华洋杂处，天长日久难免生出事端，怎么办？种族隔离。
三年后的1845年，上海地方官员与英国领事签署《上海土地章程》，允许西人在黄浦江下游的外滩租用土地，只准西人居住，自我管理，上海租界由此奠基。中国最早的近现代商品化房地产，将在当时还只有点点茅舍的黄埔江滩上孕育。
●十九世纪中后期的上海华人女性装束
中国土地买卖由来已久，自古土地出租、典当、抵押从来不足为奇，但交易大宗主要是耕地等生产用地，事关居住的房产交易长期不成规模。
受限于自然经济下有限的流动人口规模，传统中国城市居住需求也有限，即便营造住宅也是自用为主，绝少以出售为目的。由此带来的价值低下和价格变化缓慢，使房屋基本丧失了充当投机物的可能性。
想要买卖自建的二手房，也不容易。传统中国产权不明晰，交易不自由，出售房屋非个人私事，亲族有权干预。不少朝代还有聚族而居的法令规定，私自分家属于不孝大罪。
升斗小民在满足了初级居住刚需后，期望改善住房更非易事。儒家礼制讲究贵贱有序，社会地位在官不在富，住什么规格的房子，做何等档次的装修，一切都要严格按照行政级别来，不可僭越。
这些限制，无疑极大阻碍了房地产业生长发育。以私有产权和自由交易为前提，将房地产及其所衍生的法律权利作为商品交换的近现代房地产业，注定只能由英国这样的外部秩序强行输入。
●1846年左右的英租界：北靠苏州河，南枕洋泾浜，东邻黄浦江，西依界路。此后，法租界在洋泾浜以南形成，英租界则向北方和西方扩张。1854年，英法美3国成立联合租界；1862年，法租界从联合租界中独立；1863年，英美租界合并为公共租界
1845年《上海土地章程》严格遵循「华洋分居」的原则，理论上租界只准西人居住，同时给予西人三项重要的权力：永租制、道契制度以及市政与自治权。
所谓永租制，即对上海浦西大片土地的永久租用权，虽名为租赁，但中方业主不得收回，形同买断。这对于中外双方都是好事：西人得以实质上获得了对土地的所有权，以便从容进行开发建设；至于清政府官僚，唱高调的需求也得到了部分满足——蛮夷并没能真正「购买」哪怕一寸中国土地。
道契制度则是一种效仿西方的土地契约。作为租界土地产权的唯一凭证，「道契」在土地交易时由苏松太道台签发，采用西方通行的做法，对土地房产科学测量绘图，标明所有人、地块面积、位置、交易价格等，且有严格周密的登记流传制度。
由于道契便于土地流转，易于验证，很难伪造，因而颇受信任，连租界外的华人也千方百计委托洋人帮忙申领。
●中国原有的土地凭证田单，缺乏动态的变更和规范化管理，往往土地已经到孙子手中，田单上还是爷爷的名字，一旦土地发生分割，还会把田单撕裂成几片分别保存，造假与篡改十分普遍
至于市政权与自治权，它赋予西人自行组织区域内市政工程的权力及部分行政权。不久，工部局（市政委员会）成立，上海从此有了近现代的市政管理机构，西式城市管理制度取代了中国式官府的粗糙治理，使租界的基础设施和城市规划得以接轨世界先进经验。
●上海公共租界的旗帜
这一系列的制度安排，使租界内房屋具备了作为商品自由买卖的可能，孕育近现代房地产的大环境粗备。但产业的兴盛依赖需求的推动，数目稀少的西方人难以充任接盘大军，种族隔离状况辄待打破。
碰巧，来自大清偏远省份广西的一支流民大军，助力推动了历史的关键转折。
1860年5月，大清东南的经济中心苏州城笼罩在一片末日的气氛中。太平军忠王李秀成的东征部队日益逼近，江苏巡抚徐有壬慌忙下令焚毁客商云集的金门、阊门一带。火光四起间，散兵游勇乘机抢劫作乱，万千财富化为乌有。
●有朋自远方来，不亦乐乎？当时没有多少人能想到，远在僻远之地的一支邪教流民武装，竟能摧枯拉朽，席卷帝国半壁。图为西方画家笔下的太平军形象
巨变之下，江南一带的巨商大贾与账房秀才断不会坐以待毙，精明如斯，自然晓得最安全的门路——携家带口奔向洋人协力保卫的上海。
租界人口一时骤增，英租界的华人人口在1853年仅500余人，1860年暴涨至30万，1862年一度达50万。
人口的爆炸式增长，使投资房地产变得有利可图。租界最早的商品房是为避难华人搭建的木板房，成本低廉，租金二到三年就收回成本，租界地价10余年间涨了十几倍。
时任法国驻沪领事爱棠说道：「地皮价格抬得很高，最初每亩地卖200两已被认为很贵，现在即使卖1200两，买主还是争先恐后。」
●1851-1853年间上海法租界临时搭建的中国民房，已经覆盖了法租界近一半的土地。图片来源《上海法租界史》
江南富商不但带来了人口，还带来了巨额资本，工商业的聚集使得人口的增加有了持续的经济基础。 1870年代以后，仍有大量江南富裕士绅移居上海，不再是避难，而是愿在此长期居住，以脱离内地的苦海。
正如1880- 1890年《海关十年报告》中所言：
（租界）房租之贵和捐税之重超过中国的多数城市，但是由于人身和财产更为安全，生活较为舒适，有较多的娱乐设施，又处于交通运输的中心位置，许多退休和待职的官员现在在这里住家，还有许多富商也在这里，其结果是中国人占有了收入最好的地产 ……
租界的房地产商们于是将原来的简易木板房拆除，翻造和兴建二层砖木结构的楼房，形成上海特色的石库门里弄房屋。那些年里，这种新式石库门建筑以每年上万栋的速度增长。
●老上海石库门，结合了江南民居和西方城市房屋特点
巨额获利预期驱使下，西洋冒险家、商行乃至教会纷纷投入房地产经营之中，华人士绅买办紧随其后，专业房地产公司大批涌现。
产业规模的膨胀，推动近代上海房地产业走向成熟，房地产商不仅开发用于租售的商品房，还参与市政基础设施建设，加快城市化的步伐。
●上海各主要外商房地产公司1949年房地产占有情况表。以新沙逊洋行和哈同洋行为代表的犹太地产商在近代上海房地产业占有突出地位
著名的界路（今河南路、吴液路、松江路）和百老汇路（今大名路），即由房地产大户史密斯投资兴筑。跑马场股东也集资修筑了静安寺路（今南京西路）。道路的开辟，桥梁的修筑，进一步提升了上海租界的土地价值。
围绕道路，土地成街成坊被分片开发，带动沿线工商业的发展，房地产年复一年重塑着上海租界的城市天际线。
不过，繁荣的背后，高房价带来的住房危机也正暗潮汹涌。
十里外滩场，沪漂血与泪
文章开头鲁迅的例子，还可以再补充一些信息。
1933年，鲁迅搬进一生中最现代化的居所：施高塔路（今山阴路）大陆新村9号，有上下水道和煤气，每月租金63银元，另附20银元煤气押金和40银元水道押金。同一时期上海工薪阶层的月收入，仅30-60圆左右。
●大陆新村9号鲁迅故居今貌
据研究统计，鲁迅人生中的最后9年（1927-1936），共收入国币75278圆，月平均697圆，购买力相当于2009年的四万元人民币左右，属于不折不扣的高收入阶层。他尚且不敢动买房的心思，普通上海居民的苦痛可想而知。
如此高房价的促成，原因并不复杂：人口过密，房屋供给却相对不足。
从平定太平天国后的1865算起，截止抗日战争爆发前的1936年，上海公共租界人口在71年里增长了35.9倍，年增长率达到3.64%。这是一个惊人的速度，改革开放后上海常住人口增速，从1978年到2017年，年均增速也只有2.03%。
●来源：邹仁依 《旧上海人口变迁的研究》，上海人民出版社，1980
人口爆炸式增长，租界土地供给的增长却相对乏力。1840年代初设的英租界面积仅830亩，法租界为986亩。经过几次扩张，公共租界最终扩展至33503亩，法租界扩展至15150亩，即便如此，也仅占上海全市总面积的7%，却在1930年集中了45%的人口，土地供应的紧张不言而喻。
●1930年上海市（包括郊区）人口分布图。该年公共租界的人口密度人口密度是华界的11倍，房价是华界的16倍
为增加土地供给，租界当局多次尝试将华界土地纳入其控制范围，惯用手法是故意越出租界修筑道路，顺便将道路两旁土地纳入管辖范围，形成「准租界」。
1900-1925年间，公共租界越界筑路共39条, 围成的区域面积47000亩，甚至超过了租界的面积（33503亩，合22平方千米）。这些准租界的地价也纷纷在极短的时间里飞涨。
越界筑路的擦边球止于1928年。追求民族尊严的南京国民政府上台后，租界扩张遭到彻底遏制。断了土地供给，租界房地产的价格走势也就不难想象。
除供需矛盾，租界管理当局的财税政策也对房地产价格的高企起到了推波助澜作用。
按照英美原则组建的工部局是一个典型的小政府，不直接掌握土地，没有土地出让收入。因此，工部局财政高度依赖土地税和房产税，即所谓的地税和房捐。
地税按照土地估价的一定比例向土地所有者征收；至于房捐，则按照房租的一定比例向房屋住户征收。1880年后，房捐与地税之和，持续占到工部局财政年收入的半数以上。
●公共租界工部局主要税收所占财政收入比重变动趋势图。房捐长期是首要的收入来源，地税在19世纪晚期租界面积扩张后快速增加，于1907后成为第二大收入来源
每隔三年，工部局下属的地价评估委员会对各处土地进行估值，估价核心指标是土地附属的建筑的房租收益。估价事实上成为对租金的追认，并推动租金进一步上涨，这又会增加房捐，房价当然也会因租金上涨而持续上涨。
不难看出，在卖方市场的租界房地产市场中，工部局的土地税几乎必然会完全转嫁给租客身上。
事实上，由于房地产业主一直是租界的最大纳税人，公共租界与法租界的董事会成员也大都是著名房地产商。在扩大这一财源滚滚的产业方面，租界当局与房地产业界双方的要求与利益完全一致。
工部局通过不断地调整税率，增加税收，固然分享了土地增值红利，但由此也得以拨出大笔资金进行界内基础设施和公共福利建设，从而进一步推动了房产和土地价格的上涨。
工部局和房地产商的双赢，当然是建立在万千普通住户的血泪之上，但客观上也促使近代上海租界的城市化进程得以不断推进。
●资料来源:罗志如:《统计表中之上海》 , 中央研究院社会科学研究所 1932 年编, 第 16 页
如此有钱途的产业，自然能够吸引中外资本的大批流入。
近代中国不存在资本管制，国际资本可以自由出入中国。1936年的一项统计表明，外国资本在旧中国全国房地产总投资达到7.75亿美元，而上海一地就有5 .95 亿美元, 占了全国比重为76.8%。
国内资本也天然趋向这种既安全又高回报的行业。与拥有外国法治保护的上海租界相比，内地内战不断，百业凋敝，脆弱的民族工业经营艰险。在遭遇挫折之际，退出实业，进入房地产领域不失为是明智之举。
不过，即便身处租界，仍逃不过中国历史的进程。
浙江余姚人孙春生，早年曾在英资业广公司任职，后独资组建了自己的房地产公司。凭借着在英资企业中积累的人脉和对房事行情的准确判断，孙屡屡投机成功，成为上海滩烜赫一时的华人地产商。
●地产商孙春生
然而，1932年一·二八淞沪抗战的突然爆发，使上海地价一落千丈，新建沿街商铺一时间无人承租。一如当时的众多地产商，孙春生的公司也在此次危机中资金链断裂，破产倒闭。
即便损失惨重，相比1949年入行者，孙老板仍属幸运。抗战全面爆发后，租界内人口激增，房市又渐趋振兴，孙逐步清偿了债务，重组建隆房地产公司。
本文来源：大象公会
作者：大象公会Elephantia
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