城乡土地的所有权性质不同，农村土地属于集体所有，城镇土地属于国家所有。两者使用、交换和处置权利不同;收益分配和交换价格不同，城乡土地单向流动;农村集体所有土地，经强制性征用转为国有土地后，使用权方可有偿出让，但国有土地不能转为集体土地。

    一，所有权虚设。农村集体土地所有权模糊，事实被政府部门肢解以及集体组织代理人占有;城镇国有土地事实被地方政府的多部门实际占有。
    二，处置权缺乏。农村集体土地使用权不能出让、转让和抵押;城市国有使用权土地可以出让、转让和抵押。
    三，发展权受限。一方面，农村土地不能用于非农建设，另一方面，城乡土地用途规划没有被认真执行。
    四，收益权不公。由于缺乏清晰的制度约束，农村集体所有土地的合理收益无法保障。集体土地在转为国有土地并进行开发的过程中，土地增值收益在地方政府、开发企业、集体组织和农民之间分配不公，农民合理收益难以保障。

    一，土地市场不完善。土地所有权市场没有形成。除农村集体土地通过行政征收转为国有土地外，农村集体土地和城镇国有土地的所有权不能交易。农村土地无市场。不仅所有权不能交换，使用权也不能自由交换。城镇土地使用权交换存在严重的地方政府“买方垄断”。
    二，价格机制不健全。农村集体土地使用权仍然无偿使用，集体土地转为国有土地实行政府行政“定价”。由于存在供给垄断，城镇国有土地商住用地价格畸高，工业用地价格畸低。
    三，市场交换机制没有建立。区域之间、行业之间、不同市场主体的土地供需，采用计划配置，行政审批的制度指标层层分解，地区间不允许调剂。
    四，财税调节机制没有确立。土地税费制度不完善，没有征收土地闲置税，土地使用税极低。

   行政监管、市场经营、产权管理三位一体地集中于土地行政管理部门。一方面，政府与市场的关系不规范，政府既是市场监管和宏观调控者，又是土地的经营者，政府利用行政权力，进行土地经营;另一方面，土地用途管理制度不够严格，所有者与监管者不清晰。土地行政部门同时行使监管与所有权主体角色。