房产税不可能降低房价

网易新闻两会策划 住房篇

围绕房地产的讨论和预测不少,房产税开征与否、如何征收这个话题几乎每年都会引发热议。即便不讨论税制本身的合法性,房产税至少在“调节压低房价”这一期待上,难以发挥预想的作用。[详细

房产税的制度设计初衷就不是为了调节房价

中国的房产税制,始于1986年国务院正式颁布的《房产税暂行条例》的规定,其征税客体是房屋不动产,征税范围也限于城镇的经营性房屋或出租房屋。按照该条例,房产税只是一种普通的财产税,是依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%。

2003年中共十六届三中全会《关于完善社会主义市场经济体制的决定》第一次提出,“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”算是中国房产税改革的新开端。从征收背景来看,原有的税制体系更重视与生产和流通有关的增值税、营业税等间接税种,相对忽视财产税等直接税税种。房产税概念的提出,是税收机制改进完善需求下的产物,并不直指房价调控。从1998年房改开始到2003年,房价其实并不高,数年间房价平均每年涨幅只有3.5%。

2010年财政部、国家税务总局有关负责人曾表示:“对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的。这既有利于调节居民收入和财富分配,也有利于健全地方税体系,促进经济结构调整及土地节约集约利用,引导个人合理住房消费。”该负责人还说,从国际经验及公平、规范的角度看,房产税应对个人所有的住房普遍征收,并不分是二套房产,还是唯一的房产,一律进行征收。如果旨在抑制房价,就应该区分唯一房产与二套以上,而不是针对普通居民个人。可见就制度设计的初衷而言,官方表态里房产税指向的到底是调节收入分配、完善房地产税收体系,还是抑制高房价,至今都不明晰。

从国际经验看,房产税并不是房价调节的利器

在国际上房产税是一种通行税种,据统计,全世界对住宅征收房产税的国家和地区有40个左右,都是经济发达的市场经济地区。房产税属于欧美等国县、市以下政府的主要财政来源。加拿大、澳大利亚、新西兰等国家的财产税(主要是房产税)占地方税收的比重都比较高。16个经济合作与发展组织国家(OECD)这一比重的平均水平约为43%。1942年,美国房产税占地方财政收入的比例高达92.2%,到1977年下降到80%,2007年,比例仍然达到72%。1977年,美国50个州征收的房地产税总额为625亿美元,到2007年达到3831亿美元,增加了5倍。一般来说,房地产税主要会被用到街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等公共开支上。

遗憾的是,就公众所期待的抑制房价而言,迄今为止各国家地区都没有用房产税抑制房价上涨的成功经验。18世纪末,美国就开始征收财产税,到19世纪中期各州普遍开征了财产税,但扣除通货膨胀因素之后的统计显示,从1997年到2006年美国房价总体上涨了57%。1991年日本为了调控房价,创设了地价税,但并没有起到应有的作用,房地产泡沫破灭后,1998年地产税被停止征收。

韩国的房地产业同中国一样也经历过一段快速上涨的时期,1997年的亚洲金融危机之后,韩国政府为了摆脱金融危机所带来的不利局面,快速恢复国民经济,也实行了对房地产业积极鼓励其发展的一系列政策。在2001-2006年这段时间,韩国全国房地产价格平均每年以超过10%的速度增长,为了抑制全国房价的过快上涨,韩国政府于2005年颁布了综合不动产税,试图抑制房价攀升,根据房产总价值的不同对税率,基本上每年的税率在0.75%-2%之间。但是事与愿违,综合不动产税虽然增加了拥有房产的成本,但也降低了投资、投机的获利,在每年所要承担的赋税跟不上房价上涨的速度的情况下,房地产投机行为依然还是存在。

上海、重庆的房产税试点对房价抑制作用有限

在目前的中国,城乡差别很大、地区差异很大,一线城市和二、三线城市差别也很大,且存在严重的房地产市场垄断,而在已有的房产税研究中,因个人房产税在中国仍未大规模推行,致使所需数据欠缺而难以定性。实际效果,也只能从上海和重庆的房产税试点来管中窥豹。

上海的征收对象,为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,税率暂定为0.4%~0.6%;重庆的征收对象,则是独栋商品住宅和高档住房,以及无户籍、无企业、无工作人员所购的第二套房,税率从0.5%~1.2%不等。上海的房产税征收范围比较广,征税着重于人均房屋面积,并且只对“增量”住房征收房产税;重庆调控面比较窄,主要是针对高档住房,但“存量”和“增量”都要征收。

虽然上海的房产税征收范围广,但并未起到降房价的效果。据统计,2011年,上海商品房成交均价为15743元/平方米,2013年上半年为17840元/平方米,从征收房产税至2013年上半年,“房价涨幅13%”。重庆房产税2011年底征收金额已达1亿元,2012年,重庆房产税的征缴率更达到了 99%,基本做到了“应收尽收”,只有少部分存在产权纠纷问题的房屋没有征收。根据国家统计局的数据显示,重庆市2011年住宅商品房的平均销售价格为4492.3元/平米,2012年为4804.8元/平米,房价涨幅为6.96%。

通过对重庆、上海、北京、深圳、西安、杭州、南京等地2010年-2012年的房价数据分析可发现,重庆和上海试点征收房产税后,这两个城市的房价并没有应声下降,而且房价走势图和其他并未实行房产税改革试点的深圳、西安、北京等城市房价走势图并没有明显的差异。而且加速的房价上涨容易消弭房产税成本,就以目前中国的房产税试点、房价的涨幅来作说明,重庆确定的房产税税率为每年征收0.5%-1.2%。只要每年房价上涨的幅度为1.2%以上,投资者就会获利。以2012年的全国房价涨幅为例,根据国家统计局公布的数据显示,2011年住宅商品房平均销售价格为4993.147元/平方米,2012年的这一数据则为5429.93元/平方米,上涨幅度为8.04%,开征房产税未能成功抑制房价上涨。

土地出让金与房地产税费不调整,只谈房产税无意义

指望房产税能调节房价,低估了地价对于房价的影响。中国房地产市场里,住房产权其实仅仅是70年的长期租赁权而已。在高企的房价里,土地出让金占了非常高的比重。

自2002年实施招拍挂制度之后,地价成为了推动房价上升的最主要动力。2000-2010年,中国70个大中城市房价累计上涨了76.8%,其中商品住宅价格累计上涨了86%,二手房住宅价格累计上涨了96%。但同期70个大中城市地价累计上涨了123%,其中住宅用地价格累计上涨了163.5%,普通住宅用地价格上涨了174%,并主要集中于2005年以来“招拍挂”严格实施之后。全国土地价格的上涨幅度均超过房价的上涨幅度,且累计上涨幅度成倍于房价的上涨幅度。在房产税扩大试点的同时,土地出让金取消从现实条件来看并不现实,如若既收土地出让金又收房产税,房价控制更是无从谈起。

除此以外,房产税与房地产领域其他税收的关系也需要审视。2003年,中国对房产税进行改革之初,基于控制房价和完善税制的目的,提出将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及房地产开发领域的各种收费和土地使用权出让金等税费合并,转化为房地产保有阶段按年统一收取的物业税(即现行房产税)的思路。然而,近几年关于房产税的改革,无论是重庆、上海的试点,还是总体思路,都只着眼于房产税的征收,而对于其他房地产税种的改革并无动作。统计显示,2003年-2012年的十年间,房地产业税收增幅远高于总税收增幅,仅针对房地产业征收的五大税种,其总收入从2003年的900多亿元,暴涨至2012年的1.01万亿元,增幅高达十倍有余。


被有意无意包装成“房价调节利器”的房产税,无论是从制度设计初衷,还是现实实践的结果看,都很难承担起有效遏制房价的重任。在事关房价的争论中,房产税或许只是个错误的焦点。

数据图:住房市场化改善居民居住条件

自1998年中国实行“住房货币化”改革以来,市场的能量被释放,并开始在这一领域发挥巨大作用。据国家统计局的数据,1998年中国的住宅商品房销售面积仅为1.08亿平方米,到2012年这一数字增长为1998年的近10倍,达9.85亿平方米。而随之改变的就是居民的居住条件得到了改善。经合组织的调查数据显示,从1998年到2011年,中国的人均居住面积从14.98平方米,增长为22.29平方米。