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两会日历

2008年中国的房地产市场可以用最核心的一个字来形容,那就是“降”:房屋交易量持续下降、70个大小城市房价10年来首次同比下降、房地产开发投资意愿下降--政府出让土地频遭流拍。所谓的“拐点”似乎真的来了。2009,老百姓最关心的房价,还需会继续下降么?

热点聚焦
各地数据
房价的构成
2009房价继续跌?
   当前房价是否见底?中房协的结论:不确定,但2007年那样的非理性房市几乎不可能再出现。也有所谓的“9月拐点论”称房地产信贷环境已改善,9月全国大部分城市的楼市将逐渐回暖。也有人驳斥称改观点没有依据,房价仍有下行空间。 我们应该相信谁?
图片数据截止到08年11月
全国70个大中城市房价首次同比下降
·2008年11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,涨幅比10月低1.4%;环比下降0.5%。
·2008年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比降0.4%,涨幅比11月低0.6个百分点,环比下降0.5%。
·2009年1月份,全国70个大中城市房价同比下降0.9%,降幅比去年12月再扩大0.5个百分点,其中降幅最大的是深圳,为16.5%。;环比则下降0.2%。
☆ 分析:销售面积与房价均出现同比下降,不代表对住房的刚性需求减少,个别地方开发商降价后销量马上有所回升,这说明房价太高仍然是在宏观经济不景气下制约购房的主要原因。
图片数据截止到08年11月
全国商品房空置面积超过1.3亿平米
·08年11月,统计局报告称截至10月末全国商品房空置面积1.33亿平米,同比增13.1%,增幅比1-9月提高2.9%。空置商品住宅6835万平米,同比增18%,增幅比1-9月高3.9%
·09年初,戴德梁行的报告显示,上海、北京、广州等9大城市目前积压了约3800万平方米2006-2008年在建的库存商品住宅,而消化这些市场库存平均要9个月。
☆ 分析:业界认为,空置房增加是销售面积减少的后果。同时巨大的空房压力令使市场对房价继续下降的预期更明显,潜在需求很难转化为实际需求。这依然说明房价有下行空间。
图片数据截止到08年11月
城镇居民人均收入增速同比降3.8%
· 08年前三季度,城镇居民人均可支配收入扣除价格因素实际增7.5%,增速比上年同期回落5.7%
· 08年城镇居民人均可支配收入实际增长8.4%,增速同比下降3.8个百分点。
· 但是08年1-11月,商品房销售均价同比下降0.65%,明显低于城镇居民人均可支配收入的下降幅度。也就是说,收入的缩水比房价的下降更快。
☆ 分析:成交量与整体经济大环境、购房者的现实收入水平和预期收入戚戚相关。在现阶段全球经济面临衰退风险,很难从根本上有效刺激居民对房屋的购买力;居民信心短期内难以恢复,因此销售量可能会继续前期的低迷态势,房价面临下调压力。
救市能有效制止房价下跌吗?
  楼市的低迷让各方都坐不住了:银行怕开发商早晚资金链断裂连连出台优惠政策;依赖土地财政的地方政府接连在户籍和财政上试图给购房者甜头;开发商要么降价,要么赠送些五花八门的东西。些这能挽救低迷的房市么?如果成交量上不去,价格如何有上行的希望?即使成交量增加,宏观经济难预期,市民没有足够的钱和信心置业,房价仍有下行的压力。

银行:定心丸与墙头草
央行的优惠政策 PK 地方的观望、朝令夕改
·利率:个人住房公积金贷款下调0.54%
·增值税:免征收土地增值税  印花税:暂免
·首次购房:首付比例最低20% 、贷款利率可优惠
·购房契税:11月起购房契税税率下调至1%
·观望:央行房贷优惠出台后各银行迟迟不出细则
·分化:各商业银行的房贷存量标准出现差异
·工行:紧急叫停7折房贷利率优惠惹众怒
    几天后又宣布多数存量房贷全面七折
☆ 注:存量房贷,是指2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。存量房贷利率涉及到商业银行的利润、对自身经营和风险控制之间平衡能力。

开发商:挖空心思促销
降价售房:成交量的持续下跌,开发商终于降价。2月,广州部分商品房已降至限价房的水平;深圳、北京、上海等地明着降价暗中打折更层出不穷。09年初万科等再次掀起价格战,销量有所增加。
促销怪招:帮办户口、送车位、赠菜地、送毛驴,免费看裸女。除了房子,还有啥不能送的?
抵制降价:
  ·结盟--为向政府“逼宫”,沈阳22家开发商结成“不降价联盟”,不到半月就土崩瓦解
  ·舆论战--土地稀缺论、城市进化论,未婚大龄女青年抬高房价论无一不在暗示“买房要趁早”
  ·政治攻势--北京两会上,潘石屹建议取消两限房;任志强则提出了“房价可控制与人口素质”

地方政府:比开发商更怕楼市低迷
购房退税:买房可抵消掉一定比例的个税。在高房价的今天,此举被认为有“劫贫济富”的嫌疑。
购房补贴:西安给购房者占总房价的0.5%至1.5%不等补贴,且面积越小补贴越高。这一招从刚出台被骂“用纳税人的钱补贴”开发商,西安顶着骂声的救市举措未能还楼市一个春天。
购房入户:上世纪90年代拉动房市的经典做法,但因导致城市人口过快增长和教育、社保负担加重等,不少城市纷纷取消。老调重弹的诱惑力显然不如开发商直接降价。
盘点·2008楼市乱相
  2008年,专家们嚷嚷了好几年的“拐点”终于成为现实。万人购房团、断供潮、中介倒闭潮、退房冲突,贯穿这些事件的,是虚高的房价松动下跌。
万人购房团:美丽的泡沫
8月初,"深圳万人购房团"发起人邹涛称有开发商愿将旗下600多套房以直销方式卖给参与团购者。由于未在价格上与开发商达成最终协议,这个计划泡汤。不过万人购房风潮却蔓延到了其他地方,无一例外都是高调出场没有后文。
断供潮:银行如临大敌
年中,深圳断供个案变成“断供潮”。摩根大通下调6档中国房产股评级。各银行马上做出反应,严守相关房贷标准。国务院派调研组赴深圳收集银行数据。不久深圳银监局否认出现断供潮。
退房潮:可怜与可恨
9月,万科在杭州、上海等地降价,觉得受损失业主前往打闹抗议,退房不成后甚至送花圈念悼词来诅咒万科。此前深圳楼盘售价缩水2成,6千炒家被套。不过,在网络上多数人头一次站在了开发商一边:“谁让你炒房?该!”。
中介倒闭:或将继续蔓延
1月,深圳最大地产中介创辉租售关闭华南地区多家门店,300余人失业;截止11月有约40%的房产中介倒闭。有关人士预计今年二手楼市竞争将更加激烈,“可能还会有200家中介机构倒闭”
内容编辑:JingJing / 美编:黎法鸿 / 技术:朱德明 /
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