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pic   2008年底,当楼市陷入寒冬,中国房地产的大佬们愁眉苦脸地企盼“小阳春”时,哪怕是最有想象力的人,也难以预料到,仅仅半年时间,房地产市场就从冬到夏,一步跨越。全国房价的环比已经实现连续四个月的飘红,且涨幅逐月增大。北京二手房的成交量,上半年就超过了2007年全年。天价地王频现,排队卖号的怪相又再现江湖。
  但是,仔细剖析这次楼市极速“回暖”的原因,我们不难发现,这更像是一场“末日狂欢”。2007年的圈地历史也明明白白告诉我们,“地王”频现,并不一定意味着房地产市场的繁荣和景气,相反可能意味着是房市崩溃的前兆。在当前微妙的国际环境下,狂欢散场的结局,可能比以往任何时候都更加苦涩。
 政策点火,信贷浇油,促成楼市火爆
中国楼市从来没有像今天这样忐忑不安,就像冲浪体验一样,节节冲高的时候惟恐跌入到下一个谷底。毕竟,从经济新引擎到定时炸弹只是一步之遥。
南京千人连夜排队抢房,让人意识到前年那波疯狂的行情似乎又回来了。
成都市中心和周边地区房地产形势再度火爆,在某楼盘的销售中心,开发商干脆直接把当初较低的定价遮挡起来。
40.6亿地王举出的咸猪手(摄影:潘石屹)

救楼市措施频出,楼市不火也难
2008年上半年,政府还在为遏制楼市虚火而忧心。当金融危机对中国经济的影响越来越显著时,下半年的政策在瞬间转向。9月16日,央行6年来首次下调贷款基准利率,紧缩性政策释放出“松动”的信号。与此同时,各地方政府也纷纷搬出引人注目的救市政策。
10月,财政部和央行几乎同时发布政策,业内外称之为“救市新政”。10月22日:财政部宣布降低住房交易税费,减免契税、印花税和土地增值税;中国人民银行宣布自10月27日起,再次下调商业贷款利率及公积金贷款利率;10月22日,国新办宣布禁止再建小产权房……
12月17日,国务院常务会议研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。相比于两个月前财政部单纯的税收救市政策,此次会议出台的楼市刺激政策可谓全方位的出招:放宽二套房贷限制政策;取消城市房地产税;下浮廉租房建设贷款利率;购房超两年转让免营业税。其政策力度之大,甚至远远超出市场预期。这么密集、这等力度的救市政策祭出,楼市不红火也难。
而就在今年5月底,政府还将房地产投资门槛大大降低:普通商品房项目自有资金比例从35%降低为20%。财经评论员马光远认为,这是“疯狂的资本金调整政策”,自2008年下半年开始的所有的救市政策,都比不上国家大幅下调房地产投资资本金比例的影响,等于是拿银行的未来赌房地产的明天。详细

银行开闸放贷,巨额资金流向楼市
四万亿保增长,房地产自然是重中之重。据《上海证券报》报道,住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林称,国家的4万亿元投资计划中,与房地产业有直接关系的占32%,“可以看出中央对房地产业的重视程度远远高于其他行业。”王珏林还表示,房地产业在国家GDP的比重接近10%,是我国加大投资、拉动消费和解决就业的最佳行业。
扶持房地产,第一步是让银行开闸放贷。今年前5个月,银行新增信贷就超额完成了全年目标。到6月底时,新增信贷资金已接近7万亿元人民币,是2007年信贷增量的两倍。统计局公布的数据显示,上半年房地产开发企业资金来源中,国内贷款为5381亿元,同比增长32.6%;个人按揭贷款2829亿元,增长63.1%。由此,上半年进入房地产的信贷资金超过8000亿元。
于是乎,在北京、上海等全国不少大中城市,房地产商们纷纷斥巨资“跑马圈地”的景观又开始上演,地价、房价走出低谷,向上攀升。中国社科院金融专家彭兴韵指出,“新增信贷资金有相当一部分未能进入实体经济,而悄悄进入了股市、房地产等虚拟经济领域,推动了这些领域的‘虚热’”。

宏观预期使投机氛围越来越浓
力度空前的救市政策、巨额资金的涌入,使嗅觉异常敏锐的“热钱”迅速闻到了利润的味道,楼市的投机氛围也愈来愈浓。正如财经评论员叶檀所言,拉高房地产市场是经济复苏的必然产物。一方面为了刺激开发投资,保证经济增长,政策基调仍将维持不变。只要宽松的货币预期维持不变,而实体经济的产能过剩风险不变,民间资金就不得不四处出击,寻找投资机会,资产泡沫由此而生。详细7月16日,《人民日报》刊文认为,中国高达2万亿的外汇储备可能助推流动性更加充裕,部分资金可能涌入股市、楼市等资产领域,推动资产品价格上升,甚至产生泡沫。
大量的货币投放,流动性已然泛滥;楼价、股价火爆,原材料价格悄然回升,种种迹象表明,通货膨胀苗头已经出现。详细在高储蓄率的中国,老百姓开始感觉到钱存在银行太不合算。抵御通胀的方法就是要把钱花出去,而目前我国比较畅通的投资渠道一是股市,二是楼市,其他期货、黄金等市场是少部分专业投资者的游戏。开发商们和帮手们也开始鼓噪,买房是最佳的抗通胀手段。
而扑向楼市的资金不光是寻求保值增值的老百姓的存款。按照外汇储备的构成计算,二季度我国贸易顺差与外商直接投资之和约为500多亿美元,远小于1778.65亿美元这一外汇储备新增额,资本流入迹象较为明显。而为了救楼市,不少地方政府已经向外资入市“放行”。

国有房企“圈地运动”,推高涨价预期
近段时间,央企和地方国企作为主演,不但在一线城市,而且还在二三线城市,上演近乎疯狂的“圈地运动”,不断打破“地王”纪录。在北京,中化方兴40.6亿元拿下广渠路15号地,创造北京地王的“新纪录”;在上海,国企绿地集团拿下“今年上海最贵地”,投资金额达12亿元;在广州,广州城建集团竞拍下今年的广州地王,溢价高达154%。
据不完全统计,五月以来短短两个月内,北京、重庆、杭州、广州等重点城市相继刷新历史纪录的单价和总价“地王”已达到13块。国字号房企“一掷千金”,所涉土地款合计已超过265亿元。竞投广渠路15号失败的SOHO中国董事长潘石屹坦言,2007年那一轮地产热,活跃在土地市场上的富力、合生创展等公司全是民营背景,但今年上半年活跃的全是国企背景的公司。
最新资料显示,在国资委管辖的央企中,涉及房地产业务的高达80%,据专业人士估计,央企中房地产资产总量已高达2000亿元人民币。中国不动产研究中心的报告指出,央企不但自有资金雄厚,而且在获得信贷、政府帮助以及其它各种有助于降低成本的方面有着其他企业无法比拟的优势。夺得广渠路15号地块的中化方兴就曾在今年4月中旬获得中国银行北京分行200亿元的授信额度。央企和地方国企的巨额资金流向土地市场,对地价具有显著的推高作用,并推高了市场对楼价的预期。

 楼市狂欢,泡沫堆积,后果不堪设想
  楼市是否有泡沫?先看一组数据。今年初中国房地产协会公布的存量房为1.4亿平方米,而有学者认为这个数字是大大缩了水的,内地楼市的存量房可能高达20亿平米;据建设部公布的数据,到2008年中国城镇居民人均住房面积达28平方米,已经超过日本;2008年上半年内地房地产开工量达23亿平米,全世界近一半的工地在中国。详细

逾万亿信贷资金流入楼市股市,对此,央行已经采取预警性的行动,回笼货币资金。
上世纪90年代初日本的房地产泡沫破裂,房价下跌50%,使日本遭遇了长达10多年的经济低迷。房产价格跌幅超过75%。图为10000示威者因此在东京集结进行抗议。
通货膨胀预期愈演愈烈,买楼买股已在民间变得急吼吼。但恶性通胀对购房者来说是把“双刃剑”。

金融风险叠加,抑制经济复苏步伐
叶檀近期在一次电视节目中表示,目前贷款的利率虽然有所上升,但是还是比较低。另外,由于房地产上涨的预期比较明显,投资者认为,以较低的成本来贷款去购买住宅,可以得到理想的投资收益,这将促成越来越多的购买。整个的房地产如果形成恐慌性的抢购,是有非常大的危险的。首先是银行有风险。因为开发贷款和房贷会大量增加,如果政府到时候为了给楼市降温,采用加息等紧缩银根政策,银行坏账的可能性比较高。其次,房地产跟实体经济联系比较密切,在投资消费领域都有拉动,如果房地产是因为受到外界的刺激急剧上升,那么整个经济复苏的周期就会变得不平稳,会急上急下,就像过山车一样,对于中国未来的经济预期不是好事。
值得重视的是,部分投机资金,是由产业资金转化而来。在通货膨胀预期的条件下,大量产业资金已经向楼市集中,这无疑将不断加大房地产市场的泡沫。一些制造业企业主,甚至放弃实业转向资产领域,炒楼炒股,试图赚取“快钱”。这样的情形,一方面,很有可能抑制实体经济复苏的步伐,另一方面,产业资本进入楼市,同时也往往会大量融资,亦将为金融机构带来极大的风险。详细

倒逼信贷进一步放宽,形成超级资产泡沫
近日,野村证券中国首席经济学家孙明春表示,“为了应对危机影响,中国政府推出了大规模的经济刺激政策。虽然我们非常支持刺激政策,但目前看来,这一政策的规模可能已经远远超出了原来的计划,尤其是宽信贷和低利率的政策刺激投资性需求释放。现在,投机购房重现市场,中国房地产泡沫正在呈现。”他预期,新一轮的房地产泡沫未来还将继续扩大,并且此轮泡沫还有可能超过2007年的规模。
孙明春还警告说,房地产泡沫对中国经济复苏和未来发展会产生不利的影响,如果政策执行不及时还将引发新风险。今年到目前为止,房地产投资增长率强于预期,再加上近期房地产销售的骤升,房地产投资增长的动能继续增加。令人担心的是,目前仍有很多房地产项目正在进行,这些项目在明后两年将面临进一步融资的问题。这意味着,中央银行可能会被迫在2010-2011年继续执行宽松的货币政策,以避免大量烂尾工程和银行坏账的出现。如果投资项目在年内继续大幅度增加,有可能会倒逼货币政策在明后两年继续采取宽松的政策,从而为一个超级资产泡沫的滋生和膨胀提供温床。详细

挤占居民消费空间,并有可能造成社会问题
楼市中疯狂的投机行为,负面作用清晰呈现。投机者在拉抬房价之时,或会倒逼具有真实需求的消费者追涨楼市,或会使得部分刚性需求者望而却步。即便普通消费者为满足住房需求,倾囊购房,也自然会产生“挤出效应”,挤占其他商品的消费空间。详细若以房价收入比论,北京、上海等一线大城市房价已步入世界房价最贵的城市行列。买一套100平米左右的住房,得200万—300万元人民币,而北京、上海居民户均年收入不超过8万元人民币,房价收入比高达25-30多倍,远远超过国际上6-8倍的正常房价收入比水平。年收入10万元以上的中等收入家庭,要买一套100平米左右的房子,得把收入的60%以上的大头用于供房,这将紧缩其他消费,不利于经济发展。
需要澄清的一点是,楼市不可能永远保值,所谓“人多地少所以楼市只涨不跌”完全是一个站不住脚的错误理论。日本和香港的人地矛盾比中国内地更突出,但也不可能出现只涨不跌的楼市神话,相反,他们都有过十分惨痛的楼市泡沫破灭的教训。保值增值的前提是房价稳定或上涨,而房价上涨的前提是有人接盘。在楼市已经畸高的情况下,这个危险的接龙游戏将难以为继。一旦泡沫破灭,倾其所有的老百姓将损失惨重,有可能造成严重的社会恶果。

 
  楼市的末路狂奔,连业内大佬们也提心吊胆。“现在房地产市场出现了比2007年更疯狂的泡沫。”SOHO中国董事长潘石屹发出了这样的感慨。
  而宏观经济部门也并非对危险视而不见。7月15日,央行表态,现在的资本市场和房市的上涨属非正常现象。7月17日,中国银监会主席刘明康也强调,要控制房地产贷款风险,严格执行二套房标准。仅仅这些还是不够的,最紧要的是,切断房地产投机中的利益链条,使政府摆脱对“土地财政”、楼市GDP的依赖,才能确保楼市不会“打摆子”,走上正常发展之路。
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