保障房，保障了谁的房？

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　　近日，据媒体披露，《住房保障法》正在起草。其中，“政府和住户共有经济适用房产权”的规定，引起极大争议。尽管具体条文不得而知，但可预见的是，根据国家对保障房的基本思路，新法仍然会对饱受争议的“经济适用房”、“限价房”等名目繁多的“保障性住房”予以肯定。但是，这几年保障房建设的实践早已表明，正是这样一些兼具投资与保障功能，并拥有产权的住房，造就了住房保障的乱象。除此之外，还有另外一些特殊的保障房在侵害着公共利益。

自主产权“保障房”：既无效率，也不公平

北京天通苑经济适用房小区内停放的宝马轿车。

郑州市直机关以经济房名义团购126套豪宅。

网帖中曝光的作为拆迁安置房的莲花大厦、浙南大厦等均位于温州市最繁华的老城区街心。

经济适用房楼下停宝马

经济适用房由来已早，1994年我国开始酝酿住房市场化改革，当时即已对经适房做出安排，到1998年房改正式展开，经济适用房也适时推出，用以解决中低收入家庭住房问题。直到近年房价飙升，经适房这一房改遗留产物开始引起了关注。民众对经适房的质疑，在于不少房源卖给了有钱人，没有实现保障功能。销售环节的猫腻众多，“六连号”、18个“1”的“最牛身份证”等丑闻不断。经适房楼下停宝马、拿房后即转租等现象并不鲜见。

但我们必须认识到，即使是这些房子分配到了中低收入阶层手中，这项制度也不见得就是合理的。政府本身没法创造财富，它们是消耗财富的，因而政府只有通过两个手段补贴经适房，一是征税，这对普通纳税人不公平，因为能买得起经适房的人，并不是最需要纳税人救助的人，何况经适房往往还是卖给了特权阶层，等于用穷人的钱补贴了富人。第二个手段是压低土地成本，其后果便是损害搬迁户的利益，如果是对农村征地，则是以农民的损失来补贴城里人购房，这类经适房更不正义。

任志强说，限价房成为谋利工具

经适房的热潮未退，“限价房”又出现了（俗称两限房、双限房，即限制面积、限制户型）。在政府部门的定义里，经济适用房是提供给中低收入阶层，而“限价房”或“双限房”则是提供给那些不够条件买经适房，但又无力承担商品房的人群。2008年，某市宣布，该市外来创业的白领，一线高端的科研人员，企事业创业人员，一些资深的公务员，事业单位人员等中高收入者都将纳入两限房购买者范畴。2010年，成都市高新区政府拟兴修住宅，并以低于市场百分之十的价格，为园区内的员工提供保障住房。

但需要澄清的是，包括双限房在内的各类限价房实际上并不是严格意义上的保障性住房，因为政府依然会获得土地出让金收入，它的本质是将住房保障的义务转嫁给市场。任志强称，在商品房中配建两限房已成为了土地招拍挂中的常态。如据媒体报道，北京丰台的一个项目中，虽然限价房部分土地出让金才8000元每平米，但其先行拍卖的土地出让金已超过了楼面价1.7万元平方米，超过的部分，便由那些买商品房的消费者埋单。因而任志强说：限价房已经成为了政府谋利的工具。

安置房摇身变为商品房

只要有寻租空间，权力腐败即会渗入，赔偿拆迁户的安置房也难逃厄运。由于并非所有的拆迁户都需要安置房，因此那些剩下的住房就成为腐败的对象。通过伪造手续、住户资料、买通相关部门负责人，一套本来属于拆迁户的保障房，转手就成了市场中流通的商品房。

温州便查获了利用安置房寻租的腐败窝案。该市旧城改建拆迁指挥部，利用权力将手中94套安置房，“安置”给了外部人，其中大部分都是政府官员。媒体调查到，作为当时温州市改建拆迁指挥部的副总指挥，也成了“拆迁户”，他给自己安置了一套253平米的住房。

变相福利房：更特殊的保障房

上个世纪单位福利分房的点房大会现场。

北京西三旗限价房交用仪式上，一业主向市领导磕头致谢。

中石油团购房所在的太阳星城楼盘。

福利分房取消前夜的突击分房

就在普通的人们为了一套房子走后门、托关系忙得不可开交时，有另一群人却住进了特殊的保障房，这些房子的价格更低，有资格取得的人数更少。

1998年7月30日，福利分房制度寿终正寝，但不少机关单位的工作人员并未马上被卷入市场化浪潮中，在这之前，许多地方包括国家部委进行了突击式的福利分房，以至于国务院在次年又专门下发《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》，该文件规定，从1998年底起，在京中央机关和国家机关停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

集资建房和自建经适房

但上述措施并未止住变相福利房之风。据媒体报道，福利分房终止后，一些在京国家机关开始陆陆续续地集资建房或自建经济适用房。此类住房以低价卖给本单位职工，每平米基本维持在4000至6000元。而当时相同位置的商品房早已冲破每平方米万元大关，有些甚至超过两万元。在三里河、广渠门、二里沟这些地方都有机关自建的经济适用房。

机关单位的做法并非无政策可依，因为根据1998年的国发23号文中规定：“在一定时期内，国管局、中直管理局可统一组织建设经济适用住房，按建造成本价向在京中央和国家机关职工出售。”此外还规定“有建房土地或对拥有产权的危旧住宅小区进行改建的单位，在符合城市规划的前提下，经有关部门批准，近期可利用本单位现有土地自建住房，按不低于同等地段经济适用住房价格向本单位职工出售。”

以单位名义拿“限价房”

自建房的单位，通常以建立培训机构等名义拿到地，然后进行住房建设。而那些没有地、不自行建设住房的单位也有办法，他们可以通过渠道优先为职工拿到“两限房”，其中的猫腻外界就很难得知了。《北京晚报》曾报道，有网友发贴曝光北师大内部销售限价房行为，称北师大部分符合要求的公寓楼教师可登记购买西三旗旗胜家园239套限价房，户型基本上是两室两厅或三室两厅，令众网友们羡慕不已。

包括自建住房在内，其规模有多大已经难以统计了，有以下一组数字：2006年一年内，国家机关事务管理局共审核批复84个单位按房改成本价出售公有住房2347套；48个单位按经济适用住房价格出售旧公有住房2106套；13个单位出售新建经济适用住房5133套。

新品种：“委托代建”、“定向开发”、“团购房”

到了2006年，中央开始打击此类现象。2006年8月，建设部联合监察部、国土资源部发布了《制止违规集资合作建房的通知》，要求一律停止审批党政机关集资合作建房项目，防止部分单位变相福利分房。2007年的国务院24号文件，也明确规定不得以各种名义集资建房。

但变相福利房仍然死而不僵。政策空间收缩后，一些机关单位利用单位的行政划拨土地，委托开发商按自己的住房需求开发住房，是为“委托代建”；没有地的机关单位，则从市场上挑选开发商或自行成立房地产开发公司，委托其买地、建房、配套等一系列房地产开发活动。是为“定向开发”。

而最令公众熟知的莫过于前不久中石油的团购事件，原本均价2万的住房，给中石油就成了9000。尽管中石油一再声称这个价格是在05年就拿下的，但不可否认的是，这些房子多数还是分配给了中上层领导。更重要的是，国企的利润属于全体国民，却被随随便便用来给少数人买房。

无自主产权的保障房才是发展方向

建立廉租房制度才是建设住房保障体系的正途。

廉租房是正途，但也难防腐败

保障房既然是对穷人基本居住权的一种保障，就应该不具备投资属性，说白了就是不应该具有产权，有产权的住房实际上是已不仅仅是消费品，更是一种投资品，它不是必需品。道理很简单，纳税人救济穷人，只能给予其食物、医疗等基本的生活救助，但不可能说给他们股票、债券。如果一个买不起房的人可以靠全体纳税人的帮助而买上房，不但对纳税人（尤其是本身也无力购买商品房的纳税人）不公平，同时也不利于一个社会的创造力。

从这个角度来说，建立廉租房制度才是建设住房保障体系的正途。不过，廉租房也不意味着没有腐败现象，因为廉租房价格低于市场租价，自然也会吸引众多本不具备条件的人创造条件去申请，这也为寻租留下了空间。茅于轼提出“廉租房不能有私人厕所”，不少人认为是对穷人的歧视，但其实更多的是出于对寻租现象的提防。

正在探索中的公共租赁房

今年的地方两会中，公共租赁房一词开始频繁出现，虽然同为无产权的保障房，但公共租赁房与廉租房有区别，廉租房针对的是最基本的居住权利，其设施、人均面积只能满足基本需求，而公共租赁房的对象，是那些无力买房，但又没有资格租廉租房的城市夹心人群，他们对住房的要求相对更高，收入也更高。当然，公共租赁房也引起了学者的一些担心。譬如在很多地方，公共租赁房的对象是拆迁户，但一个显然的逻辑是：如果拆迁户能按市场价取得被征土地的收益，还用再租房吗？公共租赁房如果成为一些地方成为压低拆迁成本的工具，就与其初衷背道而驰了。与此同时，如何界定夹心层，如何统计，如何计划建设面积，也给了政府太大的自由裁量权。

　　抛开廉租房与经济适用房的争议，我们来看一组数据。据国家统计局资料，2007年全国房地产企业的住宅竣工面积为4.976亿平方米。但统计年鉴的另一个数字又表明，2007年全国城镇的住宅竣工面积为6.882亿平方米。也就是说，由房地产企业通过市场开发的竣工面积，仅占到全国住宅竣工面积的72.3%。这剩下的27.7%到哪去了呢？是全给低收入阶层建了保障房吗？从这组数据可以看出，中国的保障性住房，到底保障了哪些人，应该画上一个巨大的问号。