假"以房养老"骗1300余老人 真保险四年仅卖出194单

（原标题：假“以房养老”一案1300余老人被骗 真保险四年却仅卖出194单）

与被批准的正规“以房养老”保险产品遇冷相比，社会上打着“以房养老”的幌子，骗取老年人房产的欺诈案被频频曝光。

北京青年报记者了解到，一方面，老年人住房反向抵押养老保险开展四年来以来，目前共有4家保险公司获得了开展住房反向抵押养老保险的资格，但仅有两家保险公司推出了住房反向抵押养老保险产品，目前实际开展业务的仅有幸福人寿一家。截至2019年4月，幸福人寿推出的“以房养老”保险产品累计承保194单(133户)。

另一方面，假“以房养老”一案1300余老人被骗，说明我国住房反向抵押的潜在市场是存在的，潜在需求是明显的。郑秉文彻底解决“市场很冷、骗子很热”的根本办法在于制订相关政策，鼓励供给，满足需求，让骗子没有钻空子的空间，即尽快制定和出台老年人住房反向抵押担保政策，将其作为国家政策性业务纳入到我国养老保障体系。

遇冷

真“以房养老”保险四年累计承保194单

国家批准的“以房养老”保险产品，即老年人住房反向抵押养老保险，实际上是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

其操作方式是，拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

该产品面对的投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，提供老年人住房反向抵押养老保险的为具备一定资质的保险公司。

2014年6月，原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，正式启动反向抵押保险试点，试点城市为北京、上海、广州以及武汉等四个城市。2015年3月，幸福人寿的首款住房反向抵押养老保险产品获批上市销售，试点进入实质性运作阶段。2018年7月31日，老年人住房反向抵押养老保险正式扩大到全国范围。

老年人住房反向抵押养老保险开展四年以来，共有4家保险公司获得开展住房反向抵押养老保险的资格，仅两家保险公司推出住房反向抵押养老保险产品。目前，实际开展业务的仅有幸福人寿一家。

北青报记者从幸福人寿获悉，截至2019年3月底，幸福人寿反向抵押养老保险业务在北京、上海、广州、武汉、南京、苏州、大连、杭州8个城市累计承保133户（194单）。平均投保年龄71岁，失独孤寡、空巢、低收入老人更具有强烈的投保意愿。

现状

真“以房养老”产品 保险公司承担房价不足的风险

据统计，已经完成投保的投保人年龄平均在71岁左右，无子女家庭占据总数一半。无子女家庭和孤寡失独老人是我们产品的优先对象，这部分群体可以通过“以房养老”提供的养老金减轻生活压力，切实解决养老问题。

幸福人寿反向抵押养老保险办公室高级专员陈磊说，反向抵押养老保险比较适合的人群是失独、孤寡、空巢老人或者子女支持的老人。例如，77岁的刘阿姨在上海拥有一套小房子，再婚丧偶无子女，退休后靠每月850元的救济金生活，看到新闻报道关于反向抵押养老保险的报道后，由外甥前来咨询并最终投保。她的房产价值经评估为140万元，现在除了救济金外，刘阿姨每月可以额外领到6000元。

按照产品设计，刘阿姨可以在这栋房子里居住并领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归投保时约定的继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老人的家属追偿。

问题

真“以房养老”为何遇冷？许多业务流程等仍需梳理

住房反向抵押贷款是一个新生事物，很多地方政府部门都是第一次接触，无论是政策法规，还是业务流程、体系机制，都需要重新梳理建立。

例如，幸福人寿的“房来宝”每单业务从老人签订投保意向书、房屋评估、抵押权人资质认定、房屋抵押、公证、到最终各项手续完结领到养老金，通常都要花上2～3个月时间，最长的一单历时9个月。例如在双方对房屋评估价值、每月能领取的养老金数额达成一致之后，双方进入抵押物及抵押人相关资质认定。从实际操作来看，整个流程出现了不少需要进一步捋顺的细节。例如“房屋性质”。我国房改后，有的房子在补交土地出让金后成为可以自由上市交易的商品房，但有的房子由于单位为保密性单位等原因，只能在系统内部流转。

再如“产权性质”。根据投保条款，投保老人拥有100%完全产权的房屋才可以做抵押，因此补领结婚证、房产证增名等也是这个环节的常见问题。

与传统的抵押贷款都是正向抵押，会约定一个具体的抵押期限和金额不同，反向抵押是不能提前约定抵押期限和抵押金额的，由此在部分政府部门的流程、规定等系统都需要重新设置，否则无法支持相关业务办理。

专家

我国住房反向抵押仍需基层法律环境

国家统计局最新发布的数据显示，2018年年末，我国60周岁及以上人数2.49亿，占总人口的17.9%，60周岁及以上人口首次超过了0-15岁的人口。随着我国人口老龄化程度持续加深，完善养老保障体系以及提升养老服务质量成为当务之急。

近日，中国社科院世界社保研究中心《中国养老金精算报告2019-2050》预测，城镇职工基本养老保险基金累计结余到2027年有望达到峰值6.99万亿元，然后开始下降，到2035年有耗尽累计结余的可能性。

国内养老危机步步升级，很大一部分在于养老支付能力的匮乏，“一支柱”的支撑已竭尽全力，“三支柱”的空白亟待填补。4月16日，国务院办公厅印发《关于推进养老服务发展的意见》（以下简称意见），在这份重磅文件中，“养老普惠金融”成为亮点，“以房养老”保险与长期护理保险、养老目标基金等产品一起被再一次明确提及。

中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文认为，老年人住房反向抵押作为养老保障制度的一个组成部分，它具有两个不可替代的作用：一是对某些群体增加退休收入来源的不可替代性。二是居家养老的退休养老方式的不可替代性。

他认为，与其他一些国家相比，我国开展住房反向抵押还有一个劣势，那就是基层法律环境、社会诚信体系、中介服务机构质量等方面不尽完善。彻底解决“市场很冷、骗子很热”的根本办法在于制订相关政策，鼓励供给，满足需求，让骗子没有钻空子的空间，即尽快制定和出台老年人住房反向抵押担保政策，将其作为国家政策性业务纳入到我国养老保障体系。

郑秉文建议，具体操作可以采取“美国模式”，国家出面委托某个部委具体执行，对投保人和承保人提供“双向保险”，这是力度最大的政策支持模式；或采取我国“香港模式”，国家授权某个金融机构，以国家信用为背书，对承保人提供“单向保险”。

此外，在法律环境层面，我国目前的《继承法》、《物权法》、《担保法》等还有待完善，存在一些法律衔接的空白点，亟需修订相关法律条文，为反向抵押创造良好的法律环境。在保险公司层面，在产品的标准化、支付的模块化、计算的价值化、期限的灵活化等改进空间也很大。

展望

“以房养老”法律层面需尽快配套与完善

未来希望更多符合资质的社会力量，如商业银行、公办或民办养老机构都参与到“以房养老”业务中来，更多市场主体的参与，才能扩大正规军市场的规模，增加产品和服务供给，也会带来更大的社会影响力。

幸福人寿反向抵押养老保险办公室高级专员陈磊表示：“从这一创新业务行业阶段发展看，还要进一步完善相关配套政策细则落地及管理办法出台。此次2019年《意见》提出，在房地产交易、抵押登记、公证等机构设立绿色通道，简化办事程序，提升服务效率，这就是回应了我们之前的呼吁与诉求，政府发文何时尽快落地、怎么执行到位还有待相关职能部门切实参与，共同推动。”

另外，按照反向抵押养老保险特质，他项权证（不动产登记证）上的最高债权额会远高于现时评估价值，《担保法》与《物权法》对此的定义与解释存在一定差异与冲突，相对来说，《物权法》更清晰体现保护最高债权额限度内的优先受偿权。法律层面若能尽快配套与完善，更有利于在这一金融创新产品在全国推广。

最新

国务院出台28条支持“以房养老”保险

近日，国务院办公厅印发《关于推进养老服务发展的意见》（以下简称《意见》），提出了一系列支持养老服务的“硬核”内容，6方面共28条具体政策措施。其中，在发展养老普惠金融方面，明确提出“支持商业保险机构在地级以上城市开展老年人住房反向抵押养老保险业务”（以下简称以房养老保险）。

业内专家表示，此前政府发文的相关表述中，“以房养老”保险的定位是综合养老保障计划，而现在成为养老普惠金融的重要一环，意义重大。“‘以房养老’保险有助于完善多层次社会保障体系、提升养老支付能力，接下来如何推动更多市场主体参与，仍有待顶层设计细则落地，创新政府兜底政策和完善法律配套衔接。

提示

真假“以房养老”如何区分

幸福人寿相关人士表示，区别真假“以房养老”产品，主要有三点需要注意：一是正规的“以房养老”保险产品全称为“住房反向抵押养老保险”，由专业的保险机构经营，除按月领取养老金至身故外，老人不需要支付额外的费用。假的“以房养老”短期理财多建立在高额收益的诱惑之下，老人在抵押房产的时候，往往会被要求签一份借款合同。

二是“以房养老”保险合同期内，房屋所有权归老人所有，老人身故后保险公司方可处置。投保全程及投保之后，房产证都在老人手中，因此后续保险公司处置房产时需要约定的继承人配合。假的“以房养老”项目中，有的机构会要求老人签署全项委托公证书，导致房产处置权利被全项转让给相关中介机构，中介公司后期可以自主卖掉房产。三是房产处置时的所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老人的继承人追偿。

按照原保监会规定，老年人住房反向抵押养老保险产品的犹豫期为30个自然日，消费者在此期限内如不愿意继续持有该合同，可选择在犹豫期内解除合同，以减少可能发生的损失。