旧楼加装电梯，高层是否应该补偿给低层？

文/图 记者 何伟杰 刘宝霞

从2017年开始，广州市各区掀起旧楼加装电梯浪潮，在政府补贴的刺激下，越来越多旧楼开始酝酿电梯加装。然而，有部分旧楼的高低层矛盾却依然难以调和。近日，家住海珠区江南中街贵德东的市民李阿姨就向本报反映，她所居住的旧楼要加装电梯，但由于补偿未能达成共识，电梯工程一度停滞。记者观察发现，目前旧楼电梯加装电梯争议的焦点主要集中在补偿方面。高层是否应该补偿给低层？该补多少？不同楼宇的居民对此判断有相当大的差异。

案例：多年拉锯，旧楼电梯一直未能加装

记者了解到，早在2012年，海珠区江南中街贵德东34号大楼的住户就开始计划为老楼加装电梯，经过了多年的拉锯，规划部门于2017年10月终于批下了建设工程规划许可证。然而电梯仍未能顺利加装，尽管因为居委会和规划部门多次介入协商，但该大楼一楼仍有3户表示坚决反对。

“我们不是不同意加装电梯，我们只是觉得还没有达成统一意见就强行施工比较不合理。”家住一楼的李阿姨告诉记者，今年1月份，有施工队突然在现场开始施工，甚至还没跟他们打过半声招呼。她和其他反对户多次阻止，后来在居委会的介入下，施工队才停下来。

让李阿姨不满的是，高层方面认为只要大楼“双三分之二”业主同意，反对的业主便无权干涉。“大家都是一栋楼的住户，为什么我就不能提出异议？”此外，二楼的一位阿伯也非常困惑，说只知道电梯加装的大方向是同意的，电梯加装其中很多细节却不了解，需要进一步协商。

原来是补偿未能谈拢

对于李阿姨所说的筹备小组从未与他们沟通协商，筹备小组表示不认同。“拿到建设许可证之前，我们筹备组5个人轮流上门跟她们聊，要不就不开门，要不就不聊，因为他们的态度，根本没法聊。”而对于有住户不清楚电梯加装具体事宜，筹备小组则表示已经找施工队与反对户聊过详情。

筹备小组成员告诉记者，在筹备电梯加装期间，为了协调高低层的意见，筹备小组除了私下沟通，还与三户反对户参加过一次规划局听证会和两次贵德东居委会的听证会。然而双方依然未能达成统一意见。

记者了解发现，双方目前的分歧是出在赔偿上。

据了解，目前，贵德东34号大楼一层有5户，筹备小组决定由高层出资给低层补贴10万，其中受影响较大的两户各补贴3万，受影响较小的两户各补贴2万，不受影响的一户则不补贴。电梯筹备小组认为这已经是比周边的平均水平偏高的范围了，“附近像他们这样不是严重遮挡的，一般补偿1万到2万，我们给2万到3万已经是比周边的高了。”一名电梯筹备小组成员对记者说，他们想要再多筹备小组也给不了。

对此，李阿姨则表示不同意见。她认为加装电梯会影响房屋的公摊、通风、光线，还会带来噪音，导致房价贬值。目前高层给到他们2-3万块的补偿太低了，他们希望能拿到4万的补偿款。此外，还有反对户希望电梯加装过程中，能够相应提升一楼的环境，建隔音墙和重新装修地板墙面。

热议焦点：高层是否应该补偿给低层？补多少？

从2017年开始，广州市各区掀起旧楼加装电梯浪潮，在政府补贴的刺激下，越来越多旧楼开始酝酿电梯加装。然而，有部分旧楼的高低层矛盾却依然难以调和。记者观察发现，争议的焦点主要集中在补偿方面。

根据《广州市既有住宅增设电梯办法》，电梯加装批前公示期间，对增设电梯事项有异议的，业主应当自行协商。业主经过协商仍无法达成一致意见的，可以请求居民委员会、原房改售房单位、业主委员会或者增设电梯咨询服务机构等第三方组织协商或者调解。但《办法》中并未提及补偿标准。

为此，高层是否应该补偿给低层？该补多少？不同楼宇的居民对此判断有相当大的差异。

荔湾区周门一带一旧楼宇成功加装电梯的牵头人告诉记者，他们加装电梯，就给了低层一些“饮茶钱”，再沟通一下就没问题了。逢源街一加装旧楼成功加装电梯的牵头人潘先生则坦言，电梯加装，低层业主确实需要得到一定的补偿。他认为，每户补偿几万块钱是一个比较合理的标准。

但家住海珠区的低层住户张先生则表示，电梯加装后，高层升值低层贬值，如果按照供求关系这个角度去思考，低层损失的从长远而言其实远远不止几万元。记者走访海珠区贵德东大院的房地产中介，工作人员告诉记者，目前，贵德东大院附近的楼梯房中，1楼价格最低，3.2万，2楼与8、9楼房价相当，均在3.4万左右，中间层则在3.5-3.6万。但加装电梯后，楼层越高涨幅越大，一般来说是每平方米涨2000-3000块，8、9层加装电梯升值潜力最大。“而且，加装电梯后，高层就更容易推销出去了。”至于低层，吸引力则会大大降低。有房地产中介还告诉记者，一些保养比较好的商品房楼梯楼，低层的价格甚至会比高层要高不少，但电梯加装后，房屋价格则会出现逆转，这也让不少低层住户难以接受。

专家：

面对时下越来越热的旧楼加装电梯，一直持续关注此问题的资深媒体评论员彭晓芸提出自己的“冷思考”。她表示，旧楼加装电梯不能简单遵循“双三分之二”原则。

《广州市既有住宅增设电梯办法》中提到，旧楼加装电梯需要“双三分之二”业主同意；此外，批前公示期间，业主提出增设电梯直接影响通风、采光或者通行的，应当要求申请人取得受影响业主的书面同意意见或者修改建筑设计方案才可进行加装。

但彭晓芸认为，除了通风、采光等直观影响之外，旧楼加装电梯有可能导致低层住户房价贬值的因素也应该考虑在内。她表示，业主们购买房屋时，产权确认之时，没有电梯是一个既定事实，无论成交价还是居住预期，都没有包括电梯对不同楼层的不同价值，因此，加装电梯相当于变更游戏规则，电梯作为一个重大变量，引起住户强烈的反应完全正常。

因此，她认为，在电梯加装时，需要对大楼不同住户的相邻权进行认定和处置。“在日本、德国等发达国家，相邻关系的相关法律条款已经较为完善。”她说，譬如德国有“特别牺牲补偿金制度”，该制度认为相邻关系中不动产所有权受限制的一方付出私法上的“强制牺牲”，为了补偿这种为“优势利益”（诸如加装电梯可能被认定为是“优势利益”）作出妥协的“牺牲”，法律上要求相邻关系中一方当事人向另一方当事人支付补偿金。再如日本的“日照妨害”制度，“日照妨害”指由于土地利用的先后关系、后加建筑可能对既有物产及其所有者造成日照权（采光权）的侵害，日本的法律主张对“日照妨害”进行程度的评估，并形成事前救济和事后救济两种相关处理方式，具体包括请求除去侵害、请求禁止侵害以及请求损害赔偿三种。

回到广州的旧楼电梯加装，彭晓芸觉得，补偿标准并不应该由政府来制定，毕竟每栋楼的实际情况不一样，很难有一个统一的补偿标准，“有的旧楼电梯加装后，低层基本是废掉；但有的旧楼低层也许影响并不大。”她认为，每栋大楼的居民应该根据实际情况自行协商，在所有住户达成统一意见后才宜动工。