“租购同权”或推高学位房租售价格

（原标题：“租购同权”或推高学位房租售价格）

在日前广州市政府发布租房16条政策后，其中关于“租购同权”的表述引起了公众广泛兴趣，不少人就此提出疑问，这是否意味着“租房就能读名校”“政府是不是打压学位房房价”？ 租房16条中关于“租购同权”的完整表述如下：赋予符合条件的承租子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。两类人租房有机会入读义务教育阶段公办学校。一类是有户籍或政策性照顾借读生，没有自购房产；一类是符合市或区积分入学政策条件的，没有户籍的随迁人员子女按照积分高低统筹安排入学。(7月20日《广州日报》）

“租购同权”是我国住房租赁历史上具有里程碑式意义的重大“赋权”政策，对住房租赁市场扶持力度之大，将对楼市产生深远的影响。很多民众解读为，“颠覆楼市”“租房也能上名校”“学位房将大降价”。

笔者认为，“租购同权”确实具有破冰意义，让住房产权与教育、医疗等资源脱钩，真正实现“房子是用来住的”的意图，从而抑制房价虚高。但如果简单地进行赋权，而不是均衡优质教育资源、增加学位，“租购同权”或会进一步推高学位房的租赁价格，进而推高学位房的售价。

一般认为，房价高并非仅仅是住房的实际价格，其实还包括了入学、就医等诸多与市民生活戚戚相关的权利的福利价格折现。因为我们的房子不仅是用来住的，住房的产权更是紧密地把“教育”等资源捆绑在一起了。学位房就是典型例子，由于实行“就近入学原则”，为了让子女上名校“不输在起跑线上”，家长唯一的选择就是在名校附近购买房子，于是，北京、上海、广州等一线城市，一些完全没法居住的“学位房”，居然卖到30-40万一平方米，一间10平方米的房子卖到300万以上还供不应求。

国外住房租赁市场占据住房市场很大的比重，而我国住房租赁市场没有赋予“教育”“医疗”等福利，这也是我国住房租赁市场得不到市民青睐的一个最重要的原因。随着社保等制度改革，医疗很大程度上已经与住房的产权脱钩，“教育”几乎成为市民最关注的福利，在这个意义上，“租购同权”能减少购房焦虑，也是实现房价调控、回归“房子是用来住的”的最重要举措。

广州市实施“租售同权”，租房和购房具有同等入学权利，那么，人们不再有为了子女入学而购买学区房的驱动力了，学位房必然因为“教育资源”属性减弱而价格下降，这从逻辑上讲很有道理。不过，我们先来看看学位房上涨的真正原因，难道是赋权不够所导致的吗？

其实不然，“学位房”尤其是“名校学位房”供不应求的根本原因，还是因为教育资源不够或优质教育资源不均衡所导致的，而住房产权之上附加的“教育福利”只是“结果”而非“病根”。事实上，在我国三四线城市的一般学位（名校在哪里都稀缺），并没有完全与住房产权挂钩，不要说租赁住房，就是没有住房也能入学。

如果仅仅是对租赁住房上赋予同等入学福利，且不说会不会因为教育资源的稀缺能否真正落地实施。但有一点是非常肯定的，学位房的租赁价格必然体现出“教育资源”的属性，即从房价上涨转移到租金飞涨，因为价格体现的是产品的稀缺性，而不是“赋权”与否，这是价格必然规律。

当前，学位房价格表明上是炒作的结果，但从长远来说，住房的租金才是房价的最重要的支撑力量，“租房也能上名校”必然导致令人更加咂舌的学位房租金，高租金意味着投资回报率较高，更意味着长期稳定的投资价值，这样一来学位房依然上涨，所以“学位房将大降价”或许只是民众一厢情愿的美好愿景而已。

实际上，广州等一线城市现有的教育资源腾挪空间有限，笔者家在广州，周围很多小区的幼儿园、中小学校的学位都远远无法满足辖区内的适龄儿童之需，更不用说名校的学位了，要想实现优质教育资源均衡化可不是一件容易的事情。显而易见，简单进行“租购同权”等赋权恐怕所带来的改变非常有限。所以，寄希望于“租购同权”很快带来改变并不现实。

当然，“租购同权”是一线城市进入“存量房时代”、鼓励租赁住房的大趋势。广州市出台“租赁同权”的赋权决心和勇气是值得赞许的，但还需要在加大教育资源投入、均衡优质教育资源发展等方面拿出更多配套措施来承接政策的“善意”，否则就有可能与我们的美好初衷背离，甚至是南辕北辙。我们也引颈期盼广州市能在实现“租购同权”上为全国做出有益的探索和示范。

文/盘和林

(原标题：“租购同权”或推高学位房租售价格)