财经观察:外国人影响美国楼市难量化

2013-05-04 00:01:58 来源: 新华网
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新华网旧金山5月3日电 财经观察:外国人影响美国楼市难量化

新华社记者徐勇

外国人在美国购买房产,过去有、现在有、将来还会有,只是从来难以量化。

一名美国房地产经纪人说,外国人对美国楼市构成“隐形驱动”。

发“问卷”

美国楼市规模之大,成熟程度之高,其他市场难以企及。

但是,美国楼市成交价格和金额,尽管逐月汇总并发布,却只是估算,后续还需调整,才相对准确。

恰如美国以至全球经济数据,准确不容易,精确不可能。

总体把握有难度,区分购房者是本国人还是外国人、进而汇总外国人购房总额更有难度。

涉及市场,任何房产,只要知道地址,就可以在地方政府部门网站查到价值,得之于精算师,用作房地产税核算依据。

涉及隐私,除非执法部门和特定政府部门人员获得授权,否则,任何人不可以把姓名、身份、国籍用作关键词,在数据库内搜索并汇总个人房产信息;任何经纪人不可以披露客户信息。

就外国人在美国购买房产状况,美国房地产经纪人协会每年向会员发出问卷,列出一系列问题,相当于“取样”,分析后发布报告。最新报告2012年6月发布,名为《2012年国际房产购买活动概况》。

问卷当年4月回收,数据截至3月,回溯前12个月情况。协会110万会员中,1745人填写了问卷,“样本”规模实在有限。

靠“推算”

房地产经纪人协会报告,算作一项研究成果。

与其他研究项目一样,报告作者先界定课题对象,把“国际买家”分为两类:一类是外国客户,永久居住地在美国以外,买房是为投资、度假或每年在美国逗留时间不超过6个月;另一类是近期移民客户,移民不超过两年或者持有临时签证,出于职业、教育或其他原因在美国居住超过6个月。

依据推算,这两类客户在截至2012年3月的12个月内合计花费825亿美元购买住房,相当于同期美国楼市成交量的4.8%;两类客户所花费的资金大致相同。

同样依据推算,外国人在美国购房的总金额中,加拿大人2011年和2012年分别占23%和24%,中国内地和中国香港人连续两年占11%,其余依次为墨西哥人、印度人、英国人、德国人、法国人、巴西人、俄罗斯人和日本人。

正是依据外国人购房总金额推算以及这一“细分”比例,一些媒体推断中国人在美国购房的年度总金额。

列“趋势”

一定程度上,美国房地产经纪人协会报告所述“定性”内容似乎比“定量”内容更有说服力,更能显现某些趋势:

——外国人在美国购房依次优先考虑位置、价格和投资安全,偏好郊区独栋住宅;

——加拿大、中国内地和香港、墨西哥、印度、英国客户购房成交金额占外国人购房总额的55%;

——外国人在美国西南部亚利桑那州、西部加利福尼亚州、东南部佛罗里达州和南部得克萨斯州所购住房占成交总量的51%;

——欧洲人偏好在美国东海岸购房,亚洲人喜好西海岸,南美洲、欧洲和加拿大人看好佛罗里达,墨西哥人和加拿大人倾向于亚利桑那,墨西哥人独享得克萨斯;

——在外国人相对更愿意选择的各州内,不同国籍的购房者各自相对集中在不同区域,可能意味着“口口相传”和分享个人体验影响这些人的购房决定;

——外国人认购的住房中,房价25万美元以下占45%,25万至50万美元所占比例逐年上升,而100万美元以上所占比例由2011年的5%升至2012年的10%。

——从2007年开始,外国人全额支付购房款的比例逐年增加,2011年与2012年持平,为62%。

一位网络笔名为“僵尸经纪人”的房地产经纪人透露,因为缺乏统计数据,确定外国人在美国房地产市场影响的大小和范围实际极为困难。

他相信,美国楼市整体正在恢复,众多区域市场价格走高,主要动因是住房供给量不足,房价与购房者收入相比变得可以承受,银行利率现阶段对住房抵押贷款有利,外国人购房既不是主要因素,也不是最次要因素。

按照他的说法,外国人把资金投入美国楼市,是“隐形驱动”因素。

(原标题:财经观察:外国人影响美国楼市难量化)

netease 本文来源:新华网 责任编辑:王晓易_NE0011
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