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任志强:倒卖土地并不犯罪

2009-11-12 09:52:27 来源: 荆楚网(武汉) 举报
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任志强:为网易撰写房地产专栏,现任北京市华远集团总裁,北京市政协委员,曾出版著作《任人评说——任志强笔下的地产人生》和《任我评说——任志强解读地产十年》。

  提要:土地依照市场公开价格进行交易。如果"土地倒爷"们的土地价格高于市场价格就难以成交,如果低于市场价格,就不会推动价格的上涨,反而有助于对价格的平抑。

  潘石屹对"倒地"的现象颇为不满,却不知道土地的转让是法律规定中给予保护的一种经营行为。

  土地依照市场公开价格进行交易。如果"土地倒爷"们的土地价格高于市场价格就难以成交,如果低于市场价格,就不会推动价格的上涨,反而有助于对价格的平抑。

  其实潘石屹攻击的许多土地"倒爷"们转让的并非是已出让的土地,而是转让了法定二级开发权。这和中国之前的土地制度有很大关系。

  何为"倒地",这个"倒"字来源于中国未修改之前的《刑法》中的"投机倒把"罪中的"倒"。改革开放之后应运而生了各种"倒爷",有服装、录音机等各种商品,也有外汇、货币、票证等有价无价的权证票据等产品,还有钢材、土地等大宗商品与资源性商品,当然最初还有大量的走私产品等。

  在改革之初,这些"倒"中有许多是违法的行为或绝大多数是违法的行为。但市场经济框架的建立发现这种"倒"实际是流通中的必要条件与手段。于是中国随着改革的进程和对市场经济运行规律的重新认识,修改了中国的《刑法》,取消了投机倒把罪,"倒"有了合法的地位。

  但"倒"中也有着合法的"倒"与非法的"倒",如货币外汇的私下交易仍被法律列为违法的行为,而商品从甲地运到乙地吃差价的"倒"则被法律所保护,变成了正常与合法的市场运营行为,但是"倒"这个词仍带有法律界限不清的双重含义,并以贬义为主。

  倒地不同于走私,走私大多混过了国门之后就很难分辨真伪了,除海关之外消费者难以在市场的交易中查清楚来源。但倒地则不同,不管前面有多少不合法的行为,都必须在最后一关中得到验证,即土地的权属确认中得到官方的认可,否则前端的所有行为都无法在结果中得到保证。没有土地权属的官方认证,土地都不可能成功进行交易。因此在所有的倒地行为中,倒地者凡是最终能获得政府官方认可的,都应该是合法并且合理的行为。

  早于《中国房地产管理法》数年之前生效的《中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(目前仍有效的条例)中明确规定了土地的出让和土地使用权转让的权利与合法性。1995年生效的《房地产管理法》也明确了房地产开发企业的盈利目的性和对违法转让土地使用权的法律责任。这也就意味着国家的法律不但允许依法进行使用权的转让与交易,也对这种合法的"倒"给以法律的保护。

  土地供给政策实行严格的"招拍挂制度"之前,大量的土地是以协议形式出让的。政府将这些未开发的土地通过协议出让的方式委托市场完成了土地的一级开发和成片的规划,并依法允许这些土地开发的企业将一部分土地合法转让给二级开发企业进行房产开发。这既解决了统一城市规划的问题,又解决了政府资金、人力短缺的问题,加快了城市招商引资与开发建设的步伐,而土地一级开发到二级开发之间的利润就是吸引企业投入一级开发资金、人力的诱因,也是政府交换中所支付的对价。

  实行"招拍挂"制度之后,就有了许多政策遗留问题,既有土地一级开发的问题,也仍保留了一、二级开发之间的转让与已取得二级开发权的转让。这些都创造了"倒"的机会,也更明确了房地产开发中的土地开发与房屋开发职能。土地的开发是本职工作,土地的转让也是合法生意。

  事实上,"倒地"至少要支付大量资金,有许多费用与成本,而开发权的转让却获利不少、成本颇低。土地供给的垄断以及计划落后于现实必然造成市场中交易的差价,更重要的则是"土地公有制度"所决定的财富分配手段,必然会让更多人利用这种公权向市场转移过程中的一切机会,合法取得更高的利润。

  我们要批评和攻击的不是市场中的合法行为,如合法的土地转让、合法的不动产投资、以及一切用合法手段获利的行为。如果从情理而非法律的角度认为这些投资与转让尚有可指责的短点,那么一定是法律或经济制度中存在问题。要改的恰恰是让社会无能坚守贞操的法律或制度。仅仅用情理去限制与攻击市场的行为,不如让法律来判断事实,否则就永远不会有公民的权利保障和生活的起点公平。

  任何市场经济中都必然会有人投资于调节市场供求关系余缺的行为,这种余缺包括从资源到商品的几乎所有领域。从石油、黄金到外汇和粮食,甚至于猪肉与白菜。尤其是当官方判断的供给无法对市场给以充分的保障时,这种投资与交易就更为重要了,否则怎么会有期货市场、二手车市场的建立和铁矿石的涨价与现价之差呢?商品市场就更不用说了,利用地区差、产地差、需求差、运输差、存储差调节余缺而获利的行为更是比比皆是了。

  难道其他的资源与商品都可以存储于转让或叫"倒卖"或叫投资,就只有土地不能合法存储与转让吗?难道那些烂尾的土地和楼盘就继续和只能烂着吗?难道利用信息资金与专业技术进行土地的开发有错吗?难道土地不是一种商品,并且具有投资和转让的合法性吗?

  大多数人在讨论问题时,是凭感觉而非靠法律。许多人甚至是依赖于情绪而产生偏激,更有人在媒体与网络中发布谬论认为这种"倒"是"通货膨胀"的隐形推手。

  从逻辑上而言,只有垄断的一方才可能用垄断而造成的市场的供给短缺以推动价格的扭曲型上涨,否则增加了市场化中的流通量和供给方式只会在非垄断的竞争中让市场中的价格下降合理和平稳。

  现实中也一样,没有垄断的前提下,任何"倒"都不可能推高物价,土地的"倒爷"们一定是用比市场公开"招拍挂"更低的价格才有倒地的机会,否则开发商一定会从公开市场中获取土地以避免交易中的风险和土地溢价无法进入成本而多交土地增值税的风险。毫无疑问的是没有更便宜的价格作为诱因,是不会有人愿意承担非公开交易产生的任何风险的。

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宋潇 本文来源:荆楚网 责任编辑:王晓易_NE0011
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