1993 地产泡沫

1993年6月之前的海南，房地产业就像一架疯狂的机器，一路狂涨。

“要挣钱，到海南； 要发财，炒楼花”。满大街都是操北方各省口音的炒房炒地者，他们口中吐出一个个惊人的天文数字，数字背后却只是一块不毛之地，或是刚刚挖了个坑的“大厦”。这些天文数字还在不断膨胀，直到演变成一个令其原形毕露的词汇：海南地产泡沫。

1988年，海南脱离广东独立建省，原本是海滨小城的海口一夜之间成了全国最大经济特区的首府。闯海南，淘金去，成为无数内陆人的选择。

4年后，邓小平发表南巡讲话。依照下发全国的《学习邓小平同志重要讲话的通知》的精神，海南省加快住房制度改革步伐，房地产公司也由此大量涌现。

1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半。这一年，海口市经济增长率高达83％，海南全省财政收入的40％来自房地产业。

房价一路飙升。1991年，海南省房地产平均价格为1400元／平方米，仅仅一年，就猛增至5000元／平方米。1993年上半年顶峰时期，高达7500元／平方米。房价高涨的背后，海口市地价由1991年的几十万元／亩，一路狂飙至六百多万元／亩。

无数的房地产公司开始击鼓传花式地炒卖这个岛屿上的地皮和房产。高峰时期，总人数不过160万的海岛上，竟然出现两万多家房地产公司：平均每80个人一家房地产公司。

开发商在银行大量贷款，把甚至仅仅是在图纸上的房子高价抵押给银行，收获倒卖地皮所得资金。

与此同时，海南省的近邻广西省北海市，房地产的火热程度也毫不逊色。1992年，仅有10万余人的小城出现了1000多家房地产公司，各地驻扎在此的炒家多达50万余人。

但随着中央政策的突然调整，上述火热场景瞬间崩溃。

1993年6月24日，国务院《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》(通称“国16条”)出台。《意见》包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等一系列宏观调控措施。

对于海南地产业来说，上述16条几乎招招致命，泡沫霎时破灭：

全省1.3万所房地产公司中95%陷入倒闭，数千家开发商卷款逃离。占全国总人口数仅0.6％的海南省留下的积压商品房数量占全国总量的10％。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

“天涯，海角，烂尾楼”一时间成为海南的三大景观。一海之隔的北海也损失惨重，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。其沉淀资金高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚。

海南、北海在1993年的悲惨景象，构成改革开放之后中国的第二波烂尾楼高潮。

在此之前的1980年代末，中国出现了高强度的通货膨胀，1988年达到了18.5%。此时，中央对宏观经济的全面调整导致了银根紧缩，大量房地产企业因此失去了资金来源，形成改革开放以来的第一个烂尾楼高潮。

1992年邓小平南巡讲话之后，国家对土地批租改革开放的审批权进行适当下放，南方的房地产开发出现了一整年的高速发展。

但建筑业短期内的高速发展，导致了上游原材料的上涨，再次造成新的高强度通货膨胀。为抑制新一轮的通货膨胀，第二个烂尾楼高潮变得不可避免，海南和北海成为牺牲品。

在海南地产泡沫破灭之后的2000年代初，新一波全国性房地产投资热潮再次掀起。2004年，房地产投资14480.75亿元，占社会总投资58620.28亿元的24.7%。

各地房价随之持续上涨，上海、北京等一线城市成为房价领跑者。2000年上海的房屋均价为3326元每平米，到2004年时已经上涨到6385元，涨幅达到92%。2005年，北京商品房价格涨幅高达41.6％，但居民收入涨幅仅为12.9％。

众多研究者认为，新一轮的全国性地产泡沫开始形成。远远高于居民收入涨幅的房价上涨，引起了民众的普遍不满。此间，中央政策不断摇摆，房价则在摇摆中继续攀升。

2005年以来，中央政府采取各种措施以平抑房价。建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定，“对２年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查”，“对持有不足２年的房地产转手交易时以交易全额征收营业税”，“加强经济适用房建设”等等。

但与前两次的烂尾楼浪潮不同，此番的政策调整甚至未能实质性地撼动房价的继续上涨。到了2008年，随着全球金融危机的到来，政策再次发生了逆转。

2008下半年，众多地方政府出台政策直接补贴开发商，并放宽了征地政策，部分城市甚至允许开发商分期付款拿地。有官员称，“买房就是爱国”。之后不久，中央政府宣布将首次购房的按揭首付比例降低至20%，大幅减免购房契税，并允许按揭利率最低可以执行同期贷款利率的70%。此前地方政府出台的“救市”政策，也获得肯定。上述措施被普遍解读为中央政府放弃了抑制房价的政策，希望通过刺激楼市来刺激经济。

但有研究者担心，房地产泡沫有可能因此而进一步加大，并埋下更大的隐患——尽管房地产泡沫何时走到尽头尚难预料，但“只要是泡沫就会破灭”。

于是，1993年海南地产泡沫破灭后留下的，并不止是烂尾楼的巨大烂摊子，至今依然被当做绝佳的样本，时常被经济学家们提起：

开发商纷纷倒闭或逃离，银行不良贷款率一夜间剧增，很多开发商以天价抵押的楼盘甚至还没动工。已建成的抵押项目也大幅贬值。

华夏证券、南方证券等一批老牌券商因为对海南地产的大手笔直接投资而损失惨重。省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现了严重的资金困难。

1995年8月成立的海南发展银行出现近三年的挤兑风波，直到1998年6月21日被央行宣布关闭。这也是建国后首家因支付危机关闭的省级商业银行。

海南省花了7年时间，才基本完成对积压房地产的处理。截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，处置积压商品房面积高达444.82万平方米。