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疯狂的楼市是经济复苏的引擎还是定时炸弹?

2009-07-23 07:20:28 来源: 网易理财 举报
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中国楼市从来没有像今天这样忐忑不安,就像冲浪体验一样,节节冲高的时候惟恐跌入到下一个谷底。毕竟,从经济新引擎到定时炸弹只是一步之遥。

即便是在即将栽倒在次贷危机之上的前夜,美国的小布什对泡沫的积极影响都深信不疑,他在2006年8月视察墨西哥湾区时用圣经式的语言说:"我觉得你们将看到的是它会成为一个动力,房屋会给人们带来工作,工作又会刺激人们对房屋的需求。"这就是典型地相信房地产是经济复苏新引擎的看法,尽管自2005年开始房地产在美国已经开始出现泡沫破灭的迹象,而自2006年7月以来房屋价格在11年以来首次出现1年的下降,开始失去魔力。

事实上,美国2001年到2003年之间,二手房交易量很快从525万套上升到了617.5万套;房屋平均价格从147500美元上升到了178800美元,增幅达21%;新房交易量从2001年的160万套上升到185万套。房地产的确提供了工作岗位,而且是接纳过剩生产力的最佳产业了。据北美信托银行有限公司经济学家阿沙?邦加罗尔的数据分析显示,房地产行业提供的岗位占整个私营机构的36%,也就是230万岗位中的83.6万个。

中国政府在把房地产作为经济复苏的引擎方面更是富有经验,早就尝到了甜头。经过住房制度改革到2007年的黄金十年,房地产对中国GDP的增长的直接和和间接贡献率超过10%。而改革开放之初到1998年住房改革之时,房地产占GDP的比重只有2%左右。从投资角度来看,房地产和制造业无疑是顶梁柱,房地产以占投资比重约为20%稍逊于制造业占投资比重为30%。由于当前外需市场的疲软,目前无疑难有作为。另外一个很重要的方面,地方政府对土地财政的依赖非常严重,土地出让金是他们非常重要的收入来源,在中国一些主要大中型城市土地出让金已经占地方财政的比例高达30%-50%。可见,房地产市场投资的萎缩会导致政府土地财政吃紧,甚至会直接影响到4万亿的经济刺激政策的效果。国家发改委公布的"4万亿"刺激政策的资金来源有2.28万亿来自地方政府和银行贷款等。

因而,我们看到政府的尴尬处境:左手捂着尚未痊愈的伤痛,右手又在挥舞着政策利剑制造新的麻烦。我们一方面鼓励市场以合理价格促销,消化过剩存量;另一方面又刺激新的房地产存量,比如最近的国务院调整固定资产投资项目的资本金比例将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%,恢复到1996年的水平,明显是缓解开发商资金压力,鼓励各方资本投资房地产之意。我们一方面强调要以合理的价格让老百姓"学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居",另一方面又对火爆的土地市场、房屋交易市场带来的房地产价格攀升表示庆幸、暗爽。于是,"自相矛盾"的情况出现了,房地产繁荣的时期反而带给老百姓的住房危机。多数城市的经济增长在提高就业率和房屋拥有率的同时,也太高了租金和房价。

政府并不是没有意识到这种"自相矛盾"的危害性。因而,5月25日,国家发改委在《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中提出"研究开征物业税",隐晦地表达这样一个更重要的信息--政府房地产政策的宏观调控其实在关系民生的社会结构上也会有有更多作为,希望抑制投资泡沫,保护弱势群体利益。但是,从"空转"到"实转"似乎并不能一蹴而就,始终都是雷声大雨点小。就像老百姓寄希望物业税来抑制疯狂的投资行为一样,他们对小产权"转正"直接冲击商品房市场降低房价的愿望是一样强烈的,可见社会上对新的房价上涨苗条和所谓的房地产繁荣是多么地恐惧。如果房地产市场再现2007年的疯狂,房价再次如脱缰的野马远离老百姓的收入水平和真实需求;那么,新一轮房地产的繁荣可能就会成为经济复苏的一颗定时炸弹,把复苏的美好前景炸得肢体横飞、血肉模糊。

究竟是什么支撑楼市今年以来连续多月的迅猛上涨呢?不仅潘石屹知道:"钱多,人别傻,速来"这样的道理,连深圳的坐台小姐都给内地的姐妹发短信"钱多,人别傻,速来"了,这是昭然若揭的事实,同时也是危险的征兆。巨量发行的货币和通胀预期(恐惧),是推动此轮资产价格上涨的主要动力。此论房地产市场的成交活跃、投资增加,均显著以政策为助力--政府下调住宅投资资本金比例、大幅放宽开发商拿地条件、降低土地价格,以及银行对房地产新开工项目执行较为宽松的信贷政策,都成为市场支撑点。而所谓通胀预期,则成为地产商豪赌房价上涨,用来吓唬购房者的幻影,而建立在收入和真实需求基础上的市场因素并不稳健。

明知有泡沫,偏向泡沫行。疯狂的房地产市场已经被人为制造的流动性亢奋"所惑,甚至不惜通过过分强调"通胀预期"来达到房地产复苏的目标,这多少有点违背市场自然规律的矫枉过正。房地产市场绝对不能瞎折腾,不能过于狂妄,不要"把已知当全知,把所能当全能",完全不知道对市场的敬畏。恩格斯早在《自然辩证法》中告诫大家,人类不要过分陶醉于对自然界的胜利,因为"对于每一次这样的胜利,自然界都报复了我们"。这时,道家的"去智",是不是多少能够起点"清醒剂"的作用呢?

宇哲 本文来源:网易理财 责任编辑:王晓易_NE0011
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