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任志强:房地产行业平均利润只有8%(七)

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七、中国经济危机是内因

网易新闻 :07年房地产市场就已经出现了市场低迷,您觉得危机到底是外因造成的?还是我们自身内部的问题造成的?

任志强 :我当然认为是自身内部的原因造成的,如果中央政府的政策更有预见性的话,也许就不会出现这个问题了。

温总理的政府工作报告里明确说,在年中出现一些国际大宗商品价格下跌以后,我们开始调整,去年第四季度出现了美国金融危机,我们又一次调整。 为什么我们不能有预见性地提前一点调整自己的政策呢?那说明我们被别人牵着鼻子走啊,你是看到外界已经产生了变化以后才被动调整政策的,恰恰是因为我们的政策没有路线性、没有预见性、没有科学性、没有计划性,永远滞后,才会产生这样的结果。

我们年初时用紧缩的货币政策,防止房价和物价上涨过快,那时候虽然物价在上涨,但是结构性的上涨已经被证明它会下来了。但去年年初时我们已经看到美国在减税了,已经证明它的经济形势不好了,那时候我们为什么没有适度去调整我们的宏观政策呢? 03年如果我们进行了汇率调整,可能我们就不会有流动性过剩的问题,就不会有那时候产生的资产价格过高的问题,也不会有那时候只要出口就一定赚钱的问题,更不会有土地飙升之后房地产商谁干谁都能挣钱的问题。

所以,我们的政策根源实际是在早期就埋下了祸根,流动性过剩的问题是因为外币不能在民间储存而外汇储备只能进入银行一家,所以他一定会用一个固定的价格去购买市场上的外币而形成货币增量。大多数,或者所有的经济学家都是这样说,都已经开始承认03年时没有进行汇率调整而造成了这一轮中国经济出现的恶果。

即使没有美国经济危机,中国也会出现这些问题,只是因为他们的经济危机让我们的问题爆发得更加早、更加严重,真正分析中国经济,经济学家都认为是我们自身的政策调整问题才造成了这轮出现各种各样的困难。

网易新闻 :这各种各样的困难是否会导致中国房地产市场进入衰退呢?

任志强 :我虽然觉得政府永远不会比市场聪明,但我也不觉得政府就一定很笨,即使是被别人牵着鼻子走,它也会去调整自己的政策,可能调整政策的时机会晚一点,我们的损失会大一些,但只要它做了调整,这个调整只要是合理和正确的,就一定会改变错误。应该说这个市场一定会逐步改善,这方面我还是有信心的,因为我们从经济结构、从人口结构、从各方面来看,中国的房地产需求是不会在短期之内消失掉的,尤其刚才我们分析,在1、2月份出现的回流已经证明,刚性需求还是会爆发的,无非就是后期的经济环境能不能让它持续。

所以宏观经济的持续下滑是建立大家持久信心和长期投资的信心,尤其住房是一个投资巨大、周期较长的投资,尽管你是自住消费,但从花钱来说是一个投资行为,可能花二十年甚至三十年贷房,有没有预期、或者后来的预期是不是好,最终一定会影响到他。所以 要看我们的宏观经济能不能转入向上的通道,才决定了我们房地产未来的发展趋势,但它绝不会是没有光明或一蹶不振的产业,它一定是中国可持续发展的产业之一。

网易新闻 :在这场危机当中到底有多少开发商倒掉?

任志强 :我还没觉得是一个巨大的危机。

网易新闻 :但它是一场危机。

任志强 :我们没觉得中国任何一个人或者任何一个官方文件里声明它是一场危机,我们还没看到。

网易新闻 :在这段困难时期里有多少开发商倒掉了?有个比例吗?

任志强 :我们没有查出来。房地产商和其他行业不一样,其他行业,比如加工产业,它要垮掉时剩下的是生产能力,比如流水线、厂房。开发企业通常不会出现这种情况,因为它剩下的东西都是原料,原料在交易过程中是可以被再收购的,所以兼并的情况可能会很多,但兼并完了以后这个公司在工商营业执照注册上没有被消掉,所以很难直接判断。

传统来说,在每一次类似的过程中,比如说98年、96、97宏观调控过程中,大概死了两万七千(家)左右,接近三分之一,1989年、1992年之前估计也是死掉了三分之一,但是不是他们垮了?概念不一样,也可能我做一个小公司,把地、半成品或者原料卖给了一家大公司,这个公司不存在了,我不再干房地产了,但并不表示我垮了。也可能我拿了钱走人去干别的事情了。所以只有房地产这个行业和别的行业不一样。

为什么中央政府文件里在鼓励企业之间的兼并,但央行文件里就是没有房地产的,因为其他兼并都是买了厂房、买了土地,包括三元买了三鹿,是一种生产能力扩大的概念,而只有房地产不是,他认为你是买了地了,因为兼并过程中主要是土地作价,所以他不给买地的贷款,不给你兼并贷款。

这次两会中提到,也许会开放房地产兼并,可能这就是格局的重新调整,我可能兼并十家,那十家可能都不存在,但那十家不等于都死了,他们可能都拿着他们的应得利益后跑掉去干别的了,从此市场上少了十家地产公司,但可能这十个人都发了财了,所以不能简单地去评价开发公司要死掉多少。当然他的好处是少了十个竞争对手,或者取消了十个劣质生产商而变成了优质的生产商,这种组合对行业的发展是有利的,对提升产品质量、维护市场秩序各个方面都是有利的。

网易新闻 :最后还要提一个关于大众对房地产行业看法的问题,大众觉得商人,尤其像房地产这样大家一直认为利润很大的行业里,商人要完成资本积累一定会有原罪,您怎么回应原罪的看法?

任志强 :我认为只有那些官商勾结、利用官商勾结产生腐败的才有原罪,剩余的都不能叫原罪。

如果说很多人用了少量的资金或者利用了政府的政策去做房地产发了财了,那说明他聪明,因为房地产整个行业里没有太多限制,不像石油不准你进去、医疗不准你进去、教育不准你进去、银行不准你进去、保险不准你进去。它并不是垄断行业,谁都可以进去,只要你是正常手段就可以的,所以这些使用正常手段(发财)的就不应该叫原罪。

原罪是通过和领导干部勾结,你给我划一个地,减低我的地价,然后又给我批了银行贷款如何如何,这些可能是原罪,因为腐败而造成的是原罪。 中国有六万多家(房地产)企业,真正有原罪的有几个企业?社会上可能认为所有的人都有原罪,但为什么中央政府没把这些人都抓起来?真正抓起来的就几个。 它比已经暴露出来的中央干部和各地地方政府干部贪污腐败的情况要少得多得多,屈指可数 。(原罪)只能说是个别现象,我们已经看到了很多例子,干部腐败的案例,但太少了,少之又少。

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