四、是否回暖仍无定论
网易新闻： 进入到今年2月份以来，整个行业的乐观情绪还是蛮高的，大家觉得销量有回升、有回暖，甚至有人觉得出现了“小阳春”的现象，您觉得这是不是整个行业反弹的标志呢？
任志强： 目前的数据还不够一个周期，所以我们还没有办法判断它是不是到了这样的程度。从北京和某些城市来看，最近一段时间的销售增长，数量上已恢复到了2007年年中（4、5月份）的销售量。比如北京春节以后连续两周半近三周时间平均（交易）超过500套房，如果按照去年的（情况）计算，增长大概超过了100%。
去年我们在计算北京1440多万（平米）空置（房）时，很多人预测要23个月才能消化掉存量，如果按照每天（卖）500套来计算，大概就会用八到九个月的时间把存量消耗掉， 而如果按照现在的销售量持续到年底，可能到明年年初就会出现供不应求（的情况），今年的（房屋销售）总量就会超过15万套或18万套，这样一个发展速度，应该说恢复到了历史上2005年的最高水平。但我们不知道后续的持续能力能不能让这样的增长速度保持下去，也许还要看一段时间。
北京市在春节前才出台了政策，广州也在两会前才出台了相关政策，很多地区的政策出台以后，才刚刚开始发挥作用。比如二手房的交易，北京市出台修正“15条”之后，确实对二手房交易产生了巨大的影响。减免交易税费之后，二手房交易量在2月份超过了一手房的交易量，这是自98年房地产市场化以来北京市第一次出现二手房交易量超过一手房。去年我们二手房的交易量总共才70000套左右，2月份一个月就接近一万套，它对一手房交易的促进作用也是巨大的。所以应该说，地方政府出台的一些政策对缓解当前市场的压力起到了巨大的作用，但能不能持续下去我们还不知道。
网易新闻： 能不能持续下去的几个影响因素您有做分析吗？
任志强： 主要是看宏观经济能不能上去， 如果宏观经济不行，那么房地产中说的“小阳春”也好、“回春”也好，是无法持续的。
比如如果我们出现大量失业的话，就不会有更多人急于买房了，但如果失业现象不存在，我们的就业情况得到了充分的改善，那么对房地产市场也是一种支持。比如我们的股市在今年略有回升，也可能会支撑很多人的购房欲望和购房能力，但如果股市再过几天掉下去了，或者掉得很惨，那也许对房地产市场也会产生打击性的作用。
同时我们还没有看到其他一些数据，2月份的数据还没有公布，比如PPI的指数、CPI的指数，用电量的情况、财政税收的情况，所以还很难通过短期几周的时间来预测未来较长时间内的发展情况。
核心问题还在于我们中国的宏观经济是上升还是下降，如果我们从今年政府工作报告的“保8”（目标）来说，肯定是比去年下降了，是不是在某些地区可能会更低呢？我们还不知道，至少1月份北京市的经济基本情况数字并不好看。但因为我们通常不会拿1月份的数字来单独做对比，我们国家的春节有时候是在1月份、有时候是在2月份，这两个月之间没有办法同比，比如去年春节在2月份，工作天数完全不一样，因此通常要1、2月份合并来做比较，我们要看到2月份的全部数据公布之后，才可能有一个更合理的判断。
网易新闻： 您觉得降价这个手段在1、2月份楼市部分回暖的过程中发挥了多大的作用？
任志强： 从1月份统计局公布的数据看，七十个大城市中有四十多个城市房价上涨，有26个城市房价下降，有些城市下降的比例是很高的，比如深圳。深圳已经连续一年多时间房价下降了，但为什么在去年下降的过程中并没有看到深圳的交易量回升呢？就是说，价格并不决定一切。深圳是全国房价下跌最快的地区了，可是去年我们并没有看到销售量的回升，今年还是回升了，原因可能除了价格跌得比较多，还包括广东省出台的15项政策。这15项政策可能对地方的销售产生了一些积极的作用，比如减免税费、降低税率，给消费信贷以支持，所以深圳也在春节后出现了一些回升。
其他地区也一样，比如说北京，有些楼盘降价产生了较好的效果，但有些楼盘降价以后也没有看到它的交易量回升。北京市或全国房价实际上在去年4季度就开始出现下滑情况了，但下滑情况为什么在1月份时不产生效率，而在春节以后才产生呢？ 这可能和地方政府在春节前后陆续出台的政策有关，而这些（政策）对市场的影响远远大于降价的影响。
我没觉得价格是（影响销售量的）因素，价格是和产品对上的。即使没人买奔驰车，奔驰车也不会把自己的价格降到QQ车的水平，他一定会用奔驰车的价格来维持自己的品牌和地位。所以不能用平均房价这个概念来衡量。这个产品值这个价格，如果它过多提高价格了它就应该降价，但有的产品本身就处于合理的价格，你为什么还要让它降价呢？这两者之间是有差别的， 要根据产品来看价格高还是低。
本文来源：网易新闻访谈
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王晓易_NE0011
