三. 土地拍卖推高地价，进而推高房价
网易新闻：您以前接受采访的时候也说过，今年的楼市量和价都会回到一个正常的轨道上，这是个什么样的轨道？
范小冲：过去的游戏规则基于几个方面，一个是大的背景，比如说中国的二元结构。实际上中国是很大的，有接近55%以上的人口在农村。但是农村实际上占有土地，我还说不上这个数，可能接近80%的土地。
实际上中国是人为地把国家变成了农村和城市。这几年的城市化，大量的人口进入城市，20多年进来了4亿，超过了原城市人口的两倍。但是人进来了，土地并没有转化为城市的土地，所以就造成了土地非常紧张的情况，就是人地之间的矛盾非常大。
还有招拍挂，地方政府又人为地控制土地的供给。同时，政府也参与房地产利润的分配和土地的供给，又造成了土地的更加稀缺，这样大家就认为土地在不断地暴涨。同时，由于资本市场的资本推动，很多人通过上市圈钱，转过头来圈地，然后在资本市场上有一个更高的变现。
你可以看到07年7月份之后很多地方出现地王，很多地方的地价上涨已经远远超过了房价的上涨。这实际上是一个资本的游戏。地价可能是翻了一番，但是根据地价和未来房价上涨的一个预期，他乘上一个公司市盈率，然后进行变现，或者再圈钱。实际上就是老股民通过买高价地的泡沫，跟着新股民就进来了。地王一出来以后，旁边的一看，我现在卖价比他拍的价格还低，那肯定没问题，所以大家跟着哄抬房价。这样的房价不是供求关系导致的价格，而是由于地王效应哄抬起来的。实际上是有泡沫的。
房价有泡沫，地价有泡沫，开发商也都走大跃进，走向全国，销售额过百亿，奔着千亿。
这种扩张突然在08年的时候，实际上07年底就开始了，国际资本市场崩溃了。等于说融资一下子融不到了，过去你这么高涨的扩张是在资本的背景下完成的，突然融不到了，就开始打折甩货，一下子多米诺骨牌就推倒了。
现在大家认为房价还会跌，所以都持币待购，供应按照过去的计划还在推进，而销售已经发生了问题。中国的房地产过去一直是供不应求的，原来有一个刚性需求，还有一个投资需求。现在投资需求没有了，一下子就出现了非常大的库存。
今天简单地把价格降一降，或者从银行借钱，我就能活过来了，实际上不是那么简单。过去，像刚才说的，以资本推动规模扩张，这种游戏已经玩不下去了。 今天你简单降价，融一点资，熬过这一冬，等到下一个春天，其实下一个春天已经不是这个春天了。
所以，这次系统的危机不是一个简单的系统修复。也不是说修复完了以后，再提高一点水平加强一点管理，升升级。不是，过去整个的游戏规则和体系已经不存在了。特别是今天资本市场的融资功能，包括资源配置的功能都不存在了。
网易新闻：也就是说整个行业的游戏规则会变得更加科学了，是吗？
范小冲：现在新的规则还没有出来，但是旧的规则已经熬不下去了。
网易新闻：您觉得房地产商人在这一轮的泡沫当中扮演了什么样的角色，应该承担什么责任？
范小冲：应该来说，房地产整个行业中的大部分企业都卷入了这么一个洪流。这个和资本市场，和整个形势的变化，包括开发商的贪婪欲望，都有非常大的关系。今天，大家肯定都要为昨天的贪婪付出代价。去年套得更深的，买了更多地王的，在外头发了更多债的，今天的压力肯定会非常非常大。所以，今天是一个重新洗牌的过程，行业也会发生剧变。
本文来源：网易新闻访谈
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王晓易_NE0011
