熊仁宇：地方政府不应为房地产“托市”

作者：熊仁宇

近日，一些地方政府非常担忧“土地拍卖流标”和“地方房价向下调整”，一些地方政府通过变相减税、扩大公积金范围等等方法来刺激房地产需求。即使连顺应时势发动“房地产降价”策略的万科董事长王石，都表示“该降的都已经降了”。也许这位“顺应时势者”产生自大的错觉，以为他本人可以影响房价的走势，而不仅仅是顺应这种趋势。实际上，万科也开始为其全年700亿的销售额感到头疼了。虽然万科1－4月份销售71亿，完成目标20％，似乎颇为乐观。但3月66亿的月度高销售额是建立在降价因素上，延续降价策略的4月份的销售为43亿，显示出降价本身对销售也会产生“递减效应”， “降价先锋”王石也着急了，他开始希望更改他的言论，来鼓励房价坚挺。

现在房价的趋势是下跌还是盘整，还存在争议。不过，房地产销量下滑是一个公认的事实，但整个行业并没有出现过度调整的状态。无论从哪个角度来看，房地产企业都没有需要政府救济的理由。

面对打不开局面的房地产销售，一些地方的政府紧急出台了各种政策希望刺激地产消费。市场经济中价格还是最重要的调控手段，超过实际的价格即使相关交易费用再进行调整，消费者还是无动于衷。刺激消费最为有效的手段还是降价，但开发商宁愿不卖也不肯降价，看看08年的1季报，地产行业在最高毛利率的同时却背负着最为紧张的经营现金流压力。

暗中支撑其实不仅仅是开发商一家。地方政府也不愿意看到房价的下跌，土地财政减少和银行风险是房价下跌后可以预见到的麻烦。财政资金的缺口使得土地财政成了地方政府的救命稻草，而银行的风险虽然已不受地方政府的管辖，但呆坏账的累积肯定不是一件好事。我们需要问的是，这种降低交易费用的刺激政策会有效吗？从现在地产风险形成的原因来看，这并不是由于政府现在的税费负担造成的，而是一段时间以来房价过快上涨造成的。即便住房仍是大部分人心中所想，但没有购买力支撑的需求是不能形成有效需求的。

从市场的情况来看，任何商品都是涨跌相间的，持续的上涨和下跌都是不正常的，市场不相信政府之手能够将房价托住，一如当年不相信它能够遏制房价上涨。

其实，政府让价格由市场调控也不见得就会出现一个难以掌控的结果，反而对于防范现在的房地产市场风险来说是有利的。诚然，土地财政收入和银行风险将会困扰地方政府，但这种损失是政府所应该承担的，就像当初从房地产繁荣中获得利益一样。如果刻意保守这些利益，政府的护短心理就容易被地产商所利用，使他们认为房价由政府保驾，房地产是一个只涨不跌、只赚不赔的买卖。

所以政府不应该对这种市场的风险进行背书，在市场经济大背景之下，政府不可能全面担保其中的风险，在政府无力撤出之后，被担保行业只会遭遇到更大的风险，更硬的着陆。在下跌的市场中，资产质量、品牌信誉较好的企业自有其生成之道，而淘汰掉质量较差的地产企业也是一件好事。地方政府的过分敏感，一是无效、二是无必要。

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  (本文来源：21世纪经济报道 作者：熊仁宇)