深圳房价松动成交连续4月下滑预警全国

上半年，深圳领涨全国楼市。下半年，深圳又以成交量连续大幅下滑，预警全国楼市。

“这种调整会使房价不理性的增长逐步回归到理性。”

——深圳房地产研究中心主任王锋

冰封楼市

深圳连续4个月成交量下滑，上海、广州、成都楼市陆续萎缩。这是短暂的喘息，还是长期下跌的开始？

从来没有看到过深圳房价像今年上半年这样疯涨，也没有看到过成交量像下半年这样萎缩。

疯狂上涨→疯狂萎缩。深圳十月黄金周仅成交87套房子，已经被证明仅仅是一个信号。数据表明，深圳之后，从上海到广州再到成都，多个城市楼市成交量陆续萎缩，被证明此轮调整范围波及全国。

就深圳而言，楼市已经出现了明显的价格松动。下一步，是回落到2006年底的水平还是另有方向？在疯狂的资产泡沫背后，谁接的是最后一棒？

一套房缩水60万

今年的楼市“领跑王”陷入了连续四个月的低迷

朱先生急于离开深圳。他决定回南京老家定居，现在只剩下最后一个问题——把那套102平米的住宅卖掉。

夜色中，欢乐谷的灯光把朱先生这套位于美加广场六楼住宅的景观阳台照得花团锦簇。这套房子所在的华侨城，早已发展为大型高档社区。今年，华侨城所在的南山区领涨深圳楼市，由于深港大桥的开通，位于深圳西面的这个市郊住宅区在上半年价格暴涨，均价从一万多元上涨到2万－3万元。

正是在这个过程中，朱先生欣喜地看到自己的房子价值接近翻倍。直到6月，他决定把房子卖出。依据周围的市场价，朱在中原地产中介挂出了这套房子——260万，拒绝还价。

但几个月过去了，这套房子仍然挂在中介的墙上，而朱先生也从最初的拒不议价到后来容忍讨价还价。230万，仍然没人买。十月中旬，朱先生的房子连过问的人也很少了。他的心理防线终于被突破，把房价下调到200万。这意味着他的资产在短短四个月时间里，缩水了60万元。

“没有赶上好时候啊。”朱先生连连摇头叹息。从他挂出物业之后的六月，根据深圳房产销售数据，成交量即一路下滑，直到现在。

和朱先生一起叹息的还有贾先生。他在华强北经营一家电子贸易公司，从1999年开始陆续购入10套房产，在过去的两年里，他看到名下的资产价格急剧膨胀，其利润远超他经营的手机业务。在一种奇异的推动作用下，贾先生曾经看到过，他的房子每天都在升值，都在为他创造新财富。他舍不得卖，总是把他的房价挂得比市价还高。现在，他的房子也乏人问津。

深圳楼价在人们的惊呼声中狂飙到今年6月份达到了顶点，成为继上海之后新的楼价“领跑王”，买家卖家有人欢喜有人悲。之后，成交量开始下降，并连续维持了4个月。“十一”黄金周，楼盘销售的“大墟”，深圳只卖出了87套房子。彼时还风光无两的深圳楼市一派肃杀之气。

朱先生住宅的阳台上，一套白色铁架桌椅已经蒙满了灰。老主人已无心在这里沏一壶下午茶，可是，新主人在哪里？

二手楼寒冬

“过去一天就能成交100套，而现在只能成交两三套”

南国的秋天依旧温暖，但彭永泉的这个店面冷冷清清，穿着白衬衣打着黑领带的置业顾问面前，只剩一排空荡荡的冷板凳，顾问们无事可做，只能成群到街边打望。没人看房，没有成交，没有利润。

这里是华强北。这个有雄厚经济基础支撑的区域，楼价从每平米1万二突破了两万。在此过程中，中介公司的地铺门面如雨后繁花般挤满了这个地段。

如今，深圳二手房市场正面临有史以来最严酷的寒冬。彭每天都能接到同行打来的转租电话，地铺以当初出现的速度正在大幅削减。减少街铺、压缩成本已经成为了各中介公司必须考虑的问题。

作为一名资深中介，过去一年楼市的数字神话曾令彭永泉激动不已。彭看到无数深藏不露的富人来华强北突击扫楼。他们有的吊儿郎当坐在中介门口的台阶上，有的衣冠整洁注重仪表。有人一共在华强北买了50多套房，有人一天就买入3套，问清楚价钱，大致一看，马上买下。有的房子长期放租，有的房子飞快转手。每一次转手，价格就比之前爬升。

2004年前，整个华强北只有四五家中介，而现在光是彭永泉所在的地产公司，就扩张到了30多家门店，其中还有七八家是今年新开铺面。整个深圳的二手房市场在今年上半年经历了一段黄金时期，以中原地产为例，根据总经理李耀智介绍，门店在半年内新添了50家。

现在，李耀智得想办法削减铺面减少开支。“过去一天就能成交100套，而现在只能成交两三套”，李耀智说，“十一”黄金周之后，“中原”已经有不少资深员工流失。

“楼市成交量下降了60％－70％”，世联地产董事长陈劲松告诉记者，以前是卖家反价，现在是买家反价。

10月中旬的一个下午，记者在深圳房管局交易中心看到，除了办证窗口零星有几个人外，座位一排连着一排，没有一个人。过户不用排队了，买家就像商量好了，一夜之间消失得无影无踪。而就在几个月前，到这里办手续必须凌晨3点排队拿号。

高价恶性循环

提前被释放的消费需求和投机需求，也是促使楼市陷入僵局的重要原因

深圳楼市怎么了？近段时间，王锋不时接到市里一些官员的电话。王是深圳房地产研究中心主任，也是深圳房地产市场的官方智囊。“他们问我楼市为什么会萎缩得这么厉害。”

“大家似乎都很惊诧，但这个变化是合乎逻辑的。”王锋说，楼市萎缩与宏观政策相关，也和供求关系密不可分。

他提供了这样一个分析：宏观政策方面，从去年到今年的金融税收政策调整，比如征收物业税的可能性、强征个人所得税、对第二套房贷提高利率和首付，抑制了投资的需求。

“过去的一年增长这么快，确实是不正常。”王锋说，而随着价格的攀升，自住需求的供求关系也在调整，在高位房价下受到抑制。

官方发布的深圳一手楼成交数据显示，21世纪的第一个五年，深圳楼价波澜不惊，5年才涨了500块钱。然而从2005年起，楼价逐年攀升，从6000元涨到7000元，只花了1年时间，从7000涨到8000，只花了半年时间。到2006年，深圳关内关外的均价突破9000元。而2007年的上涨，无疑超出了所有人的想象力。从9000到15000，只花了十个月时间，深圳楼市市值差点翻了个身。

暴涨的事实像一块坚硬的铁，所有人都绝望了，没有人相信楼价会回落。高莹，一个刚毕业不久的女孩子，和男友在深圳看房，看了三年，心理价位从市区8000元以下一直调整到关外1万元以下。去年上半年，他们曾在华侨城看了一套二手房，犹豫了一个月之后他们发现房价从8000元／平米上涨到了13000元／平米。所以，现在他们决定要买他们能够买得起的任何房子，包括距离市区一个多小时车程的郊区房。

高莹的心态绝非个例。楼价迅速攀升，需要房子的人担心房价会继续暴涨而提前入市，大量投资者亦同时涌入。而购买者越多，楼价再被推高，又使更多买楼人恐慌性跟进。今年上半年的深圳楼市，陷入了一个循环往复的怪圈。

“今年涨得最厉害的是四、五、六月，投资者喜欢追涨，所以成交量也多于往常”，中原地产总经理李耀智说，在深圳二手房市场，五六月份的成交量大概是每个月13000－14000套。远高于之前每个月6000－8000套的水平。

也就是说，今年第二季度，深圳楼市在一个从未有过的高点，以相当高的增长速度，维持着从未有过的销售水平。部分业内人士分析，这个时间段里，提前被释放的消费需求和投机需求，事实上也是促使楼市陷入僵局的重要原因。

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